Ключевая ставка застыла на 14%, рыночная ипотека — в диапазоне 15,9–19,4% годовых, а с 1 октября семейная ипотека стала доступна далеко не всем. Покупатели все чаще берут паузу: платеж по рыночной ипотеке для многих остается неподъемным, а новые условия льготных программ требуют времени, чтобы в них разобраться. Одни называют это затишьем, другие — перегревом. Эксперты объяснили tmn.aif.ru, что на самом деле происходит на рынке.
Перегрев или затишье: что говорят эксперты
С 1 октября 2026 года в России изменились условия семейной ипотеки — главной программы, которая годами поддерживала спрос на новостройки. Теперь ставка и максимальная сумма кредита зависят от количества детей и региона. Для семьи с одним ребенком в большинстве регионов ставка выросла с 6% до 10%, а лимит кредита при этом снизился до 6 млн рублей. Льготный срок субсидирования сократили с 30 до 15 лет. Эффект не заставил себя ждать. Те, кто мог, поспешили оформить кредиты по старым условиям до 1 октября — в сентябре выдача ипотеки подскочила на 63%. После этого рынок замер: число новых заявок по семейной программе упало до единичных значений.
Сейчас рынок недвижимости продолжает адаптироваться к новым условиям: сделки идут, но стали избирательными, а застройщики учатся продавать без массовой льготной ипотеки — через рассрочки, субсидированные ставки и скидки за полную оплату. Часть проектов, запущенных на волне дешевых денег, пересобирается или замораживается.
Еще недавно цены росли так, что вызывали тревогу у регулятора. Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов признавался, что испытывает шок, глядя на текущие ценники. Причина — периоды пиковых продаж, когда рынок поглощал по 2,5–3,5 млн кв. м жилья в месяц.
«Перегрева нет: при ключевой ставке 14% дешевых денег на рынке нет. Но это и не затишье: сделки идут, рынок стал избирательным», — говорит девелопер, основатель и генеральный директор ООО «АрхПро» Наталия Брайловская.
Это подтверждают и и цифры Росстата. За январь—август 2026 года в России введено 58,1 млн кв. м жилья — на 14% меньше, чем годом ранее. Но цены при этом не падают: «квадрат» на первичном рынке за год прибавил 10,1%, на вторичном — 12,1%.
Отложенный спрос на жилье: риски для покупателя
Многие покупатели сегодня ждут, когда ипотека подешевеет. Но эта стратегия, предупреждают эксперты, может обернуться против самого покупателя.
Руководитель агентства недвижимости «Любимова недвижимость» София Любимова считает, что стремление подождать подходящего момента вполне естественно. Однако проблема возникает, когда этот процесс затягивается на долгие годы. Дело в том, что потребность в жилье никуда не исчезает — люди откладывают покупку, но не отказываются от нее. Если ставки снизятся, все они выйдут на рынок одновременно — спрос резко подскочит, а вслед за ним подтянутся и цены. В итоге покупатель может сэкономить на процентах, но потерять на подорожавшей квартире.
«Если платеж получается неподъемным, я не вижу смысла уговаривать клиента покупать сейчас. Возможно, лучше накопить больший первоначальный взнос или сначала продать имеющуюся недвижимость. Но если семье подходит льготная программа, есть взнос и платеж помещается в бюджет, бесконечно ждать идеального момента тоже не всегда разумно».
Ипотека без льгот: что изменилось для покупателя
Для заемщика без льгот покупка усложнилась: рыночная ипотека тяжелая, банки строже оценивают доходы и взнос. Зато покупатель с деньгами может торговаться. Главное, что забирает рынок, — право на ошибку. Раньше рост цен прощал неудачный выбор, теперь такой страховки нет.
Вторая сложность — покупка превратилась в задачу, где нужно разбираться одновременно в недвижимости, ипотеке, банковских требованиях и программах застройщиков. Предложений стало больше: ипотечные программы, рассрочки, скидки, акции, трейд-ин, материнский капитал. Но чем шире выбор, тем труднее выбрать. Поэтому нельзя смотреть только на ставку. Нужно считать, сколько объект стоит при конкретной программе, какой нужен взнос, сколько платить каждый месяц и сколько собственных денег уйдет. Иначе легко получить привлекательные условия, но при этом обзавестись неликвидом.
Каких условий не хватает покупателям жилья?
Больше всего покупателю не хватает прозрачности и предсказуемости. Клиент не всегда понимает, что низкая ставка «от 0,1%» заложена в цену метра. После ограничения семейной ипотеки одной на семью без инструментов остались те, кто хочет улучшить жилье, молодые специалисты и семьи без детей.
«От застройщиков хочется видеть максимально прозрачную стоимость квартиры. Если низкая ставка получается за счет увеличения цены объекта, покупатель должен это понимать до бронирования, а не в последний момент. От банков — понятных расчетов, от государства — правил, которые позволяют семье планировать покупку заранее», — говорит Любимова.
Брайловская добавляет, что независимую экспертизу объекта до покупки почти не заказывают, хотя она стоит несопоставимо меньше ошибки.
Как застройщики реагируют на падение спроса
Покупатель стал осторожнее — это, пожалуй, главное изменение за последний год. Андрей Будалин, руководитель отдела продаж ООО «СЗ Звезда», описывает типичную реакцию клиентов одним словом — осторожность. Люди берут паузу, чтобы все взвесить. До 1 октября жилье успели приобрести те, кто долго сомневался, но все же решился.
«Недвижимость покупают, когда есть реальная возможность ее оплатить. А если доступность падает, спрос никуда не исчезает — он просто откладывается», — говорит Будалин.
Эта осторожность меняет то, с чего начинается выбор квартиры. Раньше покупатель шел от локации и планировки, а теперь — от условий оплаты. Сегодня при выборе жилья все начинается с девелопера: какие варианты оплаты он предлагает и насколько понятно устроен процесс покупки. Следом идут стандартные критерии: локация, инфраструктура, цена и планировка. За последние полтора года заметно выросла значимость готовности дома и репутации застройщика. Из-за этого покупатели меньше внимания уделяют благоустройству, фасадам, паркингу или инженерным решениям.
Меняется и портрет покупателя. Будалин отмечает, что покупает тот, у кого есть возможность. До 1 октября чаще всего это были семьи с детьми. Инвесторов стало меньше, но выгодные предложения готовы рассматривать многие. Самая прибыльная стратегия сейчас — покупка квартиры под сдачу. Раньше инвесторы вкладывались в коммерческую недвижимость и окупали вложения за 7–9 лет. Сейчас малый и средний бизнес под давлением, и жилье под аренду оказалось выгоднее. Все это заставляет застройщиков перестраивать работу.
Ипотечная ставка сейчас составляет 18–19% годовых — для большинства это слишком большой ежемесячный платеж. Например, даже за однокомнатную квартиру стоимостью 5 млн рублей сумма выходит более 60 тысяч рублей. Это нередко составляет 50–70% от средней зарплаты в Тюмени.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
