Рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Покупка квартиры больше напоминает финансовую кабалу, чем шаг к независимости. В поисках решений покупатели обратили внимание на вторичное жилье без наценок за современный ремонт и передову инфраструктуру. Подробнее — в материале tmn.aif.ru
Когда покупать вторичное жилье выгодно?
Смена потребительского настроения заставила агентов по недвижимости пересмотреть портфель предложений. Из-за ипотечной реальности вторичное жилье стало пользоваться популярностью. Но, как уверяет стратег в девелопменте Екатерина Белова, дело не только в цифрах.
«Покупатель стал рациональнее. Он смотрит на квартиру не как на абстрактный актив, а как на готовый сценарий жизни или инвестирования. Для многих жилье в новостройках — это ожидание, ремонт, дополнительные расходы, неопределенность по срокам и фактическому качеству среды после заселения. Вторичка в этом смысле выглядит более понятной: дом уже построен, район сформирован, инфраструктура видна, состояние подъезда, двора, соседней застройки и транспортной доступности можно оценить сразу», — говорит она.
Квартиры рядом со школами, поликлиниками и местом работы для семей часто важнее, чем новый фасад и современное лобби. Кроме того, продавцы на вторичном рынке нередко уступают в цене.
«Они готовы к торгу, особенно если сделка срочная или объект не могут продать долгое время. На первичном рынке цена формально может быть фиксированной, а скидки нередко завязаны на условиях ипотеки, рассрочки или конкретной акции», — дополняет юрист Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.
У потребительского интереса к вторичному жилью есть другая сторона медали: в некоторых регионах страны «обжившие» квартиры стали подлетать в цене.
«Чем дороже кредит, тем больше спрос смещается в меньшие площади. В результате компактные квартиры на вторичном рынке дорожают быстрее, — говорит Кырлан. — Как показывает статистика, однокомнатное жилье берут покупатели-новички, инвесторы, родители студентов, молодые семьи, люди после развода, а также те, кто не готов брать на себя большую ипотечную нагрузку».
Динамику в этом ценовом сегменте замечают и другие эксперты. Ипотечный брокер Елена Маевская рассказывает, что стоимость вторичного жилья может сравняться с новостройками, но многое зависит от рыночной обстановки в конкретном городе.
«Если разрыв в ставках, скидках от застройщика и объеме предложения продолжит сокращаться, сближение цен возможно там, где новостройки продаются с минимальным дисконтом, а вторичка — в локациях с хорошим социальным „фундаментом“», — говорит она.
По мнению аналитиков, к концу 2026 году вторичное жилье в России может подорожать на 12–15%. С 2023 года тюменский рынок подержанного жилья показывает плавное, но стабильное повышение цен: средняя цена квадратного метра три года назад составляла 108 тыс. рублей. Через несколько месяцев цифра выросла до 113 тыс. рублей.
«В 2025–2026 годах индекс рынка в Тюмени держался около 125–136 тыс. рублей за кв. м», — дополняет Елена.
Вторичное жилье: мошеннические схемы и обман
За год на рынке вторичного жилья заключают более тысячи сделок. Но далеко не все продавцы охотно расстаются с недвижимостью: социальные сети захлестнули истории фиктивных сделок. В некоторых случаях новоселье заканчивалось для новоиспеченных жильцов судом и переездом на улицу.
Директор одной из страховых организаций Артем Искра рассказал, какие риски могут ждать покупателей вторички.
«Самый распространенный — долговые обязательства продавца. По данным нашего сервиса, на них приходится около 41% от всех проблемных квартир. Опасна не только ситуация, когда информация о задолженности собственника есть в открытых судебных процессах или записях в базе ФССП, но и, например, в просрочках по кредитам и коммунальным платежам, которые нигде не отражены», — говорит специалист.
Но это далеко не все: бывший собственник даже после продажи квартиры вправе подать заявление на банкротство. Это позволит ему оспорить сделку, особенно если цена квартиры была ниже рыночной.
«На втором месте — ошибки в цепочке предыдущих сделок (29%), затем мнимые и фиктивные сделки (14%) и продажи по проблемным доверенностям (13%). Сам факт использования доверенности не всегда означают проблему, но они требуют тщательной проверки — доверенность может быть отозвана в любой момент, в том числе за час до регистрации перехода права. Известны случаи, когда сделку оспаривали уже после смерти доверителя», — вспоминает Искра.
Нарушения с материнским капиталом встречаются реже всего — в 1% случаев. Например, когда родители не выделяют доли детям.
По словам эксперта, из пяти сотен объектов только 36% проходит проверку без «сучка и задоринки»
«Еще 39% требуют исправления документов или запроса дополнительных сведений. Каждая четвертая квартира признается слишком рискованной для сделки — в таких случаях мы рекомендуем клиенту найти другой вариант», — дополняет он.
Чтобы не купить кота в мешке, в первую очередь надо хорошо изучить юридическую составляющую, например, проверить финансовое положение собственника, если продавец — пенсионер необходимо запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также врачебное заключение. Это стандарт, чтобы сделка не была позже оспорена из-за недееспособности.
«Также важно убедиться в личности продавца. Были случаи, когда на сделку выходил человек, внешне похожий на собственника, с паспортом реального владельца, пока собственник находился в отпуске», — рассказывает Артем.
Помимо этого, основатель одного из агентств недвижимости София Любимова рассказала, какие технические моменты не должны ускользать от покупателей.
«Необходимо проверить инженерные коммуникации, состояние стояков, окон, балкона, кровли, если речь идет о последнем этаже, а также обратить внимание на признаки сырости, плесени и скрытых дефектов», — советует эксперт.
Экономия времени на документах и ремонте может обойтись дороже самой квартиры. Поэтому лучше потратить пару дней, чем потом не остаться у разбитого корыта.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
