Один за другим несколько крупных банков повысили ставки по ипотечному кредитованию. В ситуации, когда для многих ипотека – единственная возможность приобрести свое жилье, такие изменения стали поводом задуматься о том, как теперь покупать квартиры. К каким еще изменениям стоит быть готовыми, упал ли спрос на жилье, можно ли снизить ставку, корреспондент «АиФ-Тюмень» узнал у представителей рынка недвижимости.
Более ответственно
Анна Смирнова, «АиФ-Тюмень»: Какие ипотечные кредиты сейчас вызывают наибольший интерес у жителей Тюменской области? Что важно для заемщиков?
Ольга Скосырская, управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Тюмени: Безусловно, ставка сильно влияет на выбор заемщиков, и вполне понятно, почему наибольший интерес те предложения, где указано меньше 10% годовых. Но будем реалистами: после сентябрьского повышения ключевой ставки ЦБ ФР их не так уж много. Спрос на квартиры не упал: кредиты на уровне 10-11% годовых на фоне ставок 2015 года воспринимаются как приемлемые. Особенно, если есть дополнительные бонусы и более гибкие условия от банка – например, из документов требуется только паспорт или меньше сумма страховки.
По сравнению с 2017 годом тюменцы чаще стали брать ипотеку на более длительный срок. Если в 2017 году он составлял в среднем 15 лет, то в 2018 увеличился до 17 лет. Это происходит потому, что люди подсчитали: чем больше срок - тем меньше размер ежемесячного платежа, а значит, и финансовой нагрузки. На мой взгляд, это эффективное антикризисное решение. Если же дела у заемщика идут хорошо, то можно выплачивать кредит досрочно. Поэтому предложения оформить займ на срок до 30 лет, так, чтобы предельный возраст выплаты составлял не 60, а 65 лет – встречает положительные отзывы.
Больше внимания и к предложениям взять займ на квартиру, которая уже находится в обременении у другого банка. По сути, это ипотека на ипотеку. Ситуаций, когда продается залоговая квартира, на рынке становится все больше. Правда, далеко не все банки согласны работать с такими сделками, тем более по вменяемым ставкам.
Многие клиенты позитивно реагируют на информацию о том, что ставка не зависит от размера первоначального взноса – она одинакова при внесении и 20%, и 70% собственных средств от стоимости объекта. Это, несомненно, большой плюс для заемщиков. Хотя стоит отметить: большинство наших клиентов пытаются вложить от 30-36 %. Это средняя сумма первоначального взноса среди тюменских заемщиков. Цифры показывают, что к приобретению квартиры люди подходят более ответственно, чем раньше с финансовой точки зрения.
Интерес вызывает и «детская» госпрограмма со ставкой 6% годовых на льготный период. Пока в целом по рынку не так много выдач, но это связано с тем, что по условиям программы второй или третий ребенок должны родиться после 1 января 2018 года. Однако по мере того, как растет число соответствующих требованиям, увеличивается и количество обращений. В перспективе это очень хорошая возможность улучшить свои жилищные условия для многодетных. Важно, что недавно были расширены возможности этой программы – теперь можно не только оформить кредит на покупку жилья в новостройке, но и рефинансировать уже действующий кредит.
- Часто на рассмотрение заявки банком уходит несколько недель, за это время присмотренное жилье может «уйти» к другим покупателям. Есть ли возможность ускорить рассмотрение заявления?
- Да, в наше время скорость решает все: из-за медлительности банка в рассмотрении заявки человек может упустить «свою» квартиру, вот почему мы пошли на опережение и еще в начале 2018 года запустили цифровую платформу по выдаче жилищных займов, и сейчас активно подключаем к ней застройщиков и риэлторов. Новая система принимает заявки дистанционно, проводит проверку и формирует решение в автоматическом режиме, в любой день недели, без выходных. За каких-нибудь 30 минут человек получает ответ от банка и может сразу оформлять сделку на тот вариант, который ему понравился, то есть вся бюрократия уходит в прошлое. Согласитесь, есть разница со стандартной ситуацией по рынку, когда решение по конкретному объекту клиент ждет три-четыре дня, а то и неделю. К тому же благодаря такой технологии заемщику даже не надо посещать банк, выйти на сделку можно практически сразу после осмотра квартиры. Неудивительно, что новая технология успела собрать множество положительных отзывов от застройщиков и агентств недвижимости.
Есть еще один нюанс долго ожидания: в условиях повышения ставок даже несколько дней промедления могут вылиться в более высокий процент. Кстати, оперативность и дистанционность, возможность оформить ипотеку без визита в банк, очень актуальны в случаях, когда недвижимость в Тюмени покупают жители северных городов, ХМАО – Югре и ЯНАО.
Важно, что после внедрения цифровой платформы Абсолют, как один из ведущих ипотечных банков в стране и в регионе, не утратили одну из наших главных «фишек»– индивидуальный подход в нестандартных ситуациях. У нас и сегодня нет конвейерного подхода. Благодаря этому заемщик может получить ипотеку в случае «технических» проблем или каких-то подводных камней, которые получается обойти при более тщательном, детальном изучении вопроса.
- Стоит покупать квартиру сейчас, в условиях повышения ставок, или лучше подождать?
- Если у вас накоплен первоначальный взнос и есть необходимость улучшить жилищные условия, то надо действовать. Во-первых, ставки все еще на нормальном уровне. Если помните, всего пару лет назад средняя ставка по рынку держалась на уровне 12,5-13% годовых, а в начале 2015 года вообще взлетала до 15-16% годовых. Во-вторых, надо учитывать увеличение спроса и рост цен на жилье. Подъем средней по рынку ипотечной ставки в сентябре 2018 года стал сигналом «Пора покупать!» для тех тюменских заемщиков, которые долго не могли принять решение о приобретении квартиры и откладывали этот вопрос «на потом». Добавьте сюда тот факт, что период с ноября по декабрь – традиционно время высокого спроса на недвижимость. Сейчас квадратный метр жилья на первичном рынке стоит в среднем 57,8 тыс. рублей, на вторичном – 60,3 тыс. рублей. Эксперты прогнозируют, что уже в конце декабря квадратный метр и там, и там будет стоить на 1000 рублей дороже. Поэтому не стоит питать иллюзий и включать «режим ожидания»: ближе к Новому году количество привлекательных по цене и качеству вариантов жилья существенно сократится, лучшее – купят. Это показывает наша многолетняя практика.
Тенденция к росту
Анна Смирнова, «АиФ-Тюмень»: Какова сейчас ситуация на рынке недвижимости?
Марандина Алиса, руководитель ипотечного направления компании «Этажи»: В 2017 году в Тюмени начали снижаться и ставка по ипотеке и цены на квартиры, но в этом году уже наметилась тенденция к росту +6,6% на новостройки, +3,48% на вторичное жилье по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным аналитики нашей компании, во 2 квартале 2018 года средняя цена 1 м2 в Тюмени составила: на первичном рынке - 57 тыс. 370 рублей, на вторичном рынке - 61 тыс. 640 рублей.
Если говорить об ипотеке, аналитики компании посчитали, что в этом году кредитов выдано больше на 12474 млн рублей по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Причем средний ипотечный чек вырос значительно - примерно на 200-250 тысяч рублей опять же по сравнению с данными прошлого года.
Сейчас банки готовы предложить тюменцам 284 кредитные программы. В октябре 2018 года средняя процентная ставка вновь повысилась и теперь составила 9,65% годовых.
- Может ли риэлтор помочь взять выгодный кредит?
- Да, специалист по ипотеке помогает быстро оформить кредит, взять ипотеку под меньший процент, даже если кредитная история не идеальна. Все услуги мы предоставляем бесплатно при приобретении квартиры через нашу компанию.
Есть еще одна возможность сэкономить на ипотеке – воспользоваться совместной программой банка и агентства недвижимости. Подобный вариант выгоден всем сторонам. Вы получаете скидку, банк и риэлтор – клиента, готового к сделке.
Как работают специальные ставки: вы получаете консультацию по всем доступным кредитам у ипотечного специалиста нашей компании, выбираете подходящий, и специалист сам подает заявку на одобрение ипотеки в банк. При рассмотрении заявки он решает, какую сумму и под какой процент он сможет вам выдать. Когда банки видят, что заявка пришла от нас, они делают дополнительное снижение ставки до 1%.
В целом можно отметить, что времена, когда мы наблюдали регулярное снижение ипотеки, остались в прошлом. Ипотечная ставка растет и сейчас самое время позаботиться о квартирном вопросе.
Дороже, чем на квартиру
Анна Смирнова, «АиФ-Тюмень»: Насколько частный сектор привлекателен для покупки в ипотеку?
Дмитрий Лугин, руководитель коттеджного поселка «Перелада»: Очень интересен. Для большинства людей - свой дом - это вершина жилищной эволюции. Но среднестатистический дом дороже среднестатистической квартиры, поэтому приобретение либо строительство без помощи ипотечных программ для подавляющего числа россиян - непосильная задача. И многие весьма охотно берут ипотеку на дома.
- Сказываются ли изменения на ипотечном рынке на спросе на дома?
- Я думаю, что не значительно. Ипотека на загородку всегда была дороже, чем на квартиры. Для нее важнее ее доступность документальная, а не ценовая. Главное чтобы дали, процент не так важен.
- Частные дома покупают молодые семьи или более взрослые, уже состоявшиеся люди?
- Думаю, что с изменениями и трендами на современном загородном рынке, который демократизируется, становиться доступнее, освобождаясь от мегакоттеджей, эта пропорция выравнивается. В нашем поселке число покупателей до 40 лет и после 40 лет почти одинаковое.
- Насколько доступны дома (коттеджи) по сравнению с квартирами?
- Загородный рынок не блещет таким разнообразием вариантов как городское жилье. Но тренд - уверенно растущий. Для усиления его необходимо: - упрощения ипотеки для строительства ИЖД, как для покупателей, так и для застройщиков и девелоперов. Это увеличит и количество новых современных домов на рынке предложения и самостоятельную застройку желающими стать обладателями своего дома.
- Как повышение ипотечной ставки отразится на рынке недвижимости?
- Все будет зависеть от того, как часто планируется это делать и на сколько будут подниматься ставки. К сожалению, я не возьмусь прогнозировать подобные изменения, которые происходят, очень часто, вопреки логике ситуации. Понятно, что любое увеличение ставок замедляет сегодняшний рынок, усиливает формирование отложенного спроса. «Подожду, пока понизят, ведь было же ниже, значит и еще будет», думают многие. А отложенная покупка - это деньги которые не попали в строительную отрасль, которая и без того едва жива, благодаря «революционным изменениям» сегодняшнего дня.
Строительство жилья - это драйвер роста, внутреннего потребления, развития производства товаров широкого потребления, демографии. Более 20 тыс. видов товаров и услуг развиваются вслед за строительством и покупкой жилья и про это нужно помнить и учитывать это.
Центробанк следит за недопусканием раздувания ипотечного «пузыря», но, по-моему, чаще перестраховывается и думает о бумажных балансах, а не о реальных людях и секторах экономики. Повышение ставок не самая главная проблема, повышение размера первоначального взноса негативнее отразиться на рынке недвижимости и на спросе на нее. Рентабельность застройщиков сегодня крайне низка. И снижать цены уже некуда, иначе многие просто уйдут с рынка. А появление новых игроков и площадок будет очень и очень скуден. Это повлечет дефицит предложения и, как следствие, рост стоимости.
Рост стоимости недвижимости объективен в ближайшие пару лет. А еще весьма значителен, благодаря такой резкой и неподготовленной реформации строительной отрасли. А в купе с повышением ставок по кредитам, это скажется крайне негативно и на кошельке потребителя, и на благополучии профессиональных операторов рынка, как строителей, так и риелторов.
Тюменская семья, в которой родилась тройня, получит деньги на жилье 
Многодетная семья из Аромашевского района получила ключи от нового дома 
Восемь ишимских семей переехали из аварийного жилья в новые квартиры 
Обналичить материнский капитал и обмануть государство? 
Двум многодетным семьям Тюменской области помогут достроить новое жилье