В минувшем году на рынке недвижимости произошел бум: многие эксперты заявили о рекордных показателях взятых ипотек, купленных квартир и построенных домов. В 2024 году же застройщики рассчитывают на спад спроса, а рядовые горожане опасаются отмены льготных программ. Специалисты рассказали tmn.aif.ru, чего стоит ожидать в 2024 году в областной столице.
«Ядро продаж остается прежним»
В наступившем году многие застройщики пытаются сориентироваться на спрос горожан. Одним подавай скромную студию, другие ищут просторные квартиры, желательно на два этажа. Однако, по словам экспертов, революции в области недвижимости в 2024 году ждать не стоит: стабильным спросом пользуются и прежние варианты.
Отметим, что среди тюменцев растет и популярность загородной недвижимости. Участки, равно как и дома, сейчас начали прибавлять в цене, поэтому если кто-то хотел пожить в окружении природы, тишины и грядок, то стоит поспешить: «Скоро начнется сезон, люди начнут скупать участки и строиться. Участки по квадратам все еще на уровне вторичного жилья. Строительство домов также развивается благодаря дешевому кредитованию. В 2024 году спрос будет сравним с новостройками».
Что касается вторичного жилья, то оно в 2024 году может также показать рост спроса. По словам Карнаухова, сейчас на вторичке большой выбор хорошего и современного жилья, так как горожане начинают продавать купленные квартиры в некогда новостройках. Интерес и в том, что такие квартиры можно сдавать в аренду здесь и сейчас, без больших затрат на ремонт.
В пресс-службе ГК «ТИС» добавили, что выросло число желающих поселиться в двух или трехкомнатных квартирах. Подспорьем для таких горожан стала семейная ипотека — ставка по ней на сегодня составляет 6%, а первоначальный взнос заметно скромнее, чем у господдержки.
Популярны на рынке и планировки площадью 40-45 кв. метров с одной спальней или 55-60 метров с двумя спальнями.
«Такие квартиры подразумевают просторную кухню-гостиную и подходят для большинства жизненных сценариев — пары, семьи с одним или двумя детьми. Стабильным остаётся спрос и на большие двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и отдельным входом. В зависимости от дома доля таких объектов составляет 10-15%», — говорит Виктор Корчагин, директор Брусники в Тюмени.
Корчагин добавил, что проект по душе сегодня можно отыскать буквально в любом районе региональной столицы, оттого и спрос к разным локациям равномерный.
В то же время, заверяет вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов, компактные квартиры также в спросе не просядут. Главное требование к таким вариантам: эргономичная планировка, функционал и комфортный быт для небольшой семьи.
Льготную ипотеку отменят. Но есть нюансы
В конце 2023 года многие начали всерьез опасаться отмены льготной и семейной ипотеки. Панику подогревали и эксперты, пугая желающих съехать со съемной квартиры в собственную. Однако нужно сказать, что неопределенность в этом вопросе остается до сих пор, хоть и, уверяют эксперты, перспективы вполне позитивные.
«Льготная ипотека с господдержкой и семейная ипотека на данный момент действует до 1 июля 2024 года. Тюменцы понимают, что введенная несколько лет программа по льготной ипотеке может прекратиться. Уже произошли ужесточения условий: с сентября первоначальный взнос по господдержке поднялся до 30% и ограничилась возможность взять ипотеку. Мы надеемся, что эту программу продлят, опираясь на опыт прошлых годов. Льготная ипотека важна для горожан, она удерживает спрос на покупку жилья у горожан», — пояснили в пресс-службе ГК «ТИС».
Эксперты сходятся во мнении: основные пертурбации на рынке недвижимости — результат политики и позиции Центробанка. Льготная ипотека, вероятнее всего, также попадет под упразднение. Тем не менее, это сейчас не дает поводов для паники.
«Ее заменят кластерные льготные продукты для регионов и отдельных категорий граждан. Семейная, и ИТ-ипотека продолжат функционировать. Мы также фиксируем рост доли квартир, приобретенных с помощью сервиса обмена, когда застройщик покупает у клиента старую квартиру, а деньги идут в счет новой. На остаток средств также оформляется ипотека на привлекательных условиях — проданная недвижимость позволяет обеспечить высокий первоначальный взнос», — полагает Виктор Корчагин
Павел Карнаухов, говоря об опасениях горожан за отмену льготных программ по ипотеке, поддержал мнение коллеги и объяснил, в чем еще может заключаться причина отмены льготной программы:
«В текущей форме льготную ипотеку будут упразднять, но какие-то форматы точечно, безусловно, оставят. Например, сейчас уже нельзя брать несколько раз одну и ту же ипотеку: можно было взять семейную ипотеку, закрыть, взять следующую, или оформить две сразу, если высокая платежеспособность. Сейчас одна ипотека в одни руки. Сделано это для того, чтобы избежать нагнетания на рынке и появления „перекупов“. Уже сейчас можно сказать: с июля льготные программы будут кардинально изменены».
Александр Гуторов добавил, что риск упразднения был всегда — СМИ смаковали такую вероятность долгое время. Однако банковская сфера и правительство на сегодня способно обеспечить комфортные ипотечные условия для россиян. При этом условия, по словам Гуторова, имеют адресный характер: «То есть воспользоваться этими программами должны те, у кого есть потребность в жилье, а не инвесторы».
Снижения цен не ждать?
Несмотря на тонкости, один вопрос из года в год ставится ребром: а что будет с ценами на недвижимость? В 2024 году страх перед «конскими» ценами вполне оправдан: по данным пресс-службы ГК «ТИС», годом ранее стоимость одного кв.м. выросла на 16%.
Однако и здесь специалисты заверили тюменцев: ждать резких скачков не нужно. Правда и на снижение цены рассчитывать не стоит.
«Средняя стоимость метра в течение 2024-го будет медленно увеличиваться. Вероятно, к концу года мы увидим рост в пределах инфляции», — пояснил Виктор Корчагин.
По словам Александра Гуторова, серьезного повышения цены получится избежать благодаря объемам строительства — показатели растут от года к году, а Тюмень — один из лидеров. Но вероятность резкого подорожания, хоть и мизерная, но есть: «относительно быстрый рост возможен только при условии резкого изменения льготной ставки».
Покупать меньше не станут
Несмотря на подорожание, опасение сейчас вызывает и общее снижение спроса на рынке в сравнении с 2023 годом. Однако у этого есть вполне обыкновенное объяснение:
«Неблагодарное это дело прогнозы строить: они как правило редко подтверждаются! На просадку спроса может повлиять ужесточение условий или полное закрытие льготных программ по ипотеке как в отдельных регионах, так и по всей стране. Может повлиять увеличение ключевой ЦБ, так как от нее будет зависит ставка по ипотеке на вторичном рынке, а если встанет вторичка, то немного просядет первичка. Связь такая: 20-30% клиентов что-то продают на вторичке, прежде чем вложиться в строящееся жилье. Поэтому сейчас мы предлагаем программу по обмену старого жилья на новое», — поделился Александр Гуторов.
Павел Карнаухов подтвердил, что начало года у застройщиков и риэлторов действительно выдалось непростым. Но ближе к весне рынок начнет «разогреваться»:
Виктор Корчагин же полагает, что повально горожане точно не откажутся от возможности приобрести собственное жилье. Эксперт отметил, что если не случится серьезных потрясений, то к концу года можно будет приблизиться к показателям минувшего года.
«Смотрят на ежемесячный платеж, а не на ставки»
Специалисты также рассказали, кому в наступившем году стоит озаботиться оформлением ипотеки.
Павел Карнаухов пояснил, что зарплаты среднестатистического тюменца уже хватает, чтобы взять жилье в ипотеку. Однако в первую очередь это касается семей с маткапиталом. А вот бояться высоких ставок, отмечает специалист, не стоит: сейчас можно взять жилье по действующим льготным программам, а после снижения ключевой ставки рефинансировать ипотеку. Так, оформленную ипотеку под 17% в начале 2024 года зимой можно будет «сбить» до 12-13%.
«Если клиенту ипотечный платеж по силам, и он уверен в завтрашнем дне — советуем брать ипотеку на сегодняшних условиях. На сегодня есть совместные программы с банком, — например, рассрочка на первоначальный взнос или субсидированная ставки от банков, с помощью которых покупка недвижимости станет удобнее», — рассказали в пресс-службе ГК «ТИС».
Александр Гуторов добавил, что горожане, как показывает практика, первым делом смотрят на ежемесячный платеж, а уже потом на ставки:
«Как и всегда ипотеку в первую очередь берут те, кто планирует использовать возможность льготной ипотеки (господдержку и семейную). А также семьи, которым необходимо улучшить или расширить жилищные условия, например в случае появления ребенка в семье».
Ранее tmn.aif.ru сообщал об увеличении числа квартир, выставленных на торги из-за банкротства хозяев. Годом ранее с молотка ушло более 20 квартир.
