Рынок загородной недвижимости каждую весну оживает. Одни продолжают строительство дома, дачи, другие, выбрав участок, только приступают к возведению семейного гнездышка. В этом году начало сезона пришлось на самоизоляцию. Многие убежденные квартирные жители, посидев целыми днями в четырех стенах под песнопения, скандалы и звуки перфораторов соседей, задумались о своем доме. Как изменила пандемия рынок загородной недвижимости, «АиФ-Тюмень» рассказал руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
Спрос и цены сохранятся
Сирень Бабаева, «АиФ-Тюмень»: Весна - время, когда люди начинают тянуться к земле, интересоваться покупкой домов, участков. Но в этом году привычный уклад жизни нарушила пандемия, как она отразится на рынке загородной недвижимости?
Многие рассматривают вариант краткосрочной сезонной аренды, поскольку так участок в сезон будет прибран и под присмотром. Арендаторы же нередко ищут дачу для теста загородной жизни с перспективой дальнейшей покупки.
- На каком уровне сейчас спрос? Он переориентировался? Например, больше стали интересоваться арендой или покупкой дач?
- Спрос еще не достиг своего пика, мы каждую неделю отмечаем увеличение интереса к загородной недвижимости. Преобладает все же покупка, аренда дач, домов - это относительно новая тенденция для нашего региона, пока собственники и потенциальные арендаторы только адаптируются к ней, но не исключено, что в перспективе мода на аренду будет расти. Если говорить о благоустроенных домах, то основной спрос сейчас на относительно недорогие варианты - в пределах до 5-6 млн рублей. Что касается дач, то здесь нет какой-то явно выраженной тенденции - интерес есть как к бюджетным вариантам участков стоимостью 150-200 тысяч рублей, так и к дачам с домами по цене до 2-2,5 млн рублей, плюс земельные участки в наиболее перспективных коттеджных поселках. При этом выросла доля использования средств материнского капитала и различного рода социальных программ, а также заемных средств. Молодые семьи стали чаще инвестировать материнский капитал в загородную недвижимость.
- Тем, кто планировал покупку загородной недвижимости стоит ожидать снижения цены?
- Цены на загородную недвижимость, как и в любой другой сфере, зависят от уровня покупательской способности и спроса. Как показывает практика, ежегодно средняя стоимость растет на 7-10% на старте периодов пикового спроса. Ожидать снижения стоимости на ликвидные объекты вряд ли стоит, тем более сейчас при активном использовании средств материнского капитала для их покупки, а также разрешения направлять маткапитал на строительство в садовых обществах, спрос будет сохраняться, а вместе с ним и цены. Снижение возможно лишь на маловостребованные варианты, которые находятся вдали от города в неперспективных локациях.
- А какие направления самые популярные и почему?
- Самым популярным направлением является Московский тракт - здесь наиболее стабильный спрос на участки и дома разных форматов и активно развивающаяся инфраструктура. Набирает обороты Ирбитское направление, где сейчас активно ведется коттеджная застройка. Самые бюджетные варианты можно найти по Велижанскому и Салаирскому трактам. А из недооцененных - Тобольское направление, на фоне активного развития района Мыса и Лесобазы не исключено, что в ближайшей перспективе интерес к загородной недвижимости в этой локации будет расти, а за ним и цены.
Не покупать на эмоциях
- Где выгоднее сегодня покупать жилье за городом: дачные кооперативы или коттеджные поселки?
- У каждого сегмента загородной недвижимости свои особенности, здесь все зависит от цели покупки. Инвестировать сейчас лучше в коттеджные поселки, особенно новую нарезку, только выбирать нужно перспективные направления и проверенных девелоперов, как правило, цена на старте низкая и в перспективе можно приумножить свои сбережения, когда поселок получит должное развитие и в нем появится инфраструктура. В особых случаях доход от таких вложений составляет до 25-30%. Что касается приобретения для себя, то здесь надо ориентироваться на свои личные предпочтения. Коттеджные поселки - это среда обитания, сейчас они шагнули далеко вперед, в них создаются максимально комфортные условия для будущего проживания: пешеходные и тематические зоны, велосипедные и беговые дорожки, особая планировка мест общего пользования в единой концепции. Дачные сообщества - это другой сегмент, но здесь есть свои плюсы, в основном это расположение и относительно низкая стоимость. У каждого из этих сегментов свой покупатель. И при выборе нужно ориентироваться на собственную потребность.
- Коттеджные поселки на старте всегда обещают дороги и инфраструктуру, а по факту жители годами не могут в распутицу проехать до дома, не говоря уже о строительстве обещанных садов или школ. На что ориентироваться при выборе коттеджного поселка, чтобы не покупать болотные сапоги бонусом к участку или дому?
- Как и с покупкой любой другой недвижимости, в этом сегменте нельзя покупать исключительно на эмоциях, а оценивать как перспективы развития коттеджного поселка, так и гарантии, которые дает девелопер. Мы всегда ведем мониторинг таких проектов и выдаем своим клиентам рекомендации и прогнозы при выборе той или иной локации, как в части перспектив застройки и развития инфраструктуры, так и в части динамики цен.
- С активным ростом количества коттеджных поселков уходят ли традиционные дачи в прошлое?
- Вовсе нет, за последние пять лет мы наблюдаем рост интереса к традиционным дачам, нередко они имеют весьма удачное расположение и этим привлекают покупателей, к тому же часть дачных сообществ уже превратились в локации для постоянного проживания.
- Что выгоднее в сегодняшних реалиях - купить землю и строить самому по мере появления возможностей или купить готовый дом?
- Здесь все сугубо индивидуально, нужно реально оценивать свои силы, а также временные и финансовые затраты. Как правило, многие переоценивают свои возможности и об этом можно судить по количеству недостроев, выставляемых на продажу. Иногда есть смысл присмотреться именно к таким вариантам, нередко они имеют привлекательную цену, но чтобы не купить кота в мешке, мы рекомендуем делать качественную строительную экспертизу таких объектов.
В целом же сейчас есть очень неплохие варианты готовых домов по выгодным ценам, купить которые дешевле, чем строить самому, особенно на фоне растущих цен на строительные материалы.
- Что будет с ипотекой? Есть ли риск того, что люди перестанут покупать жилье в кредит из-за напряженной ситуации на рынке труда?
- На сегодняшний день спрос на ипотеку в загородной недвижимости достаточно велик и он выше показателей прошлого года, сказывается относительно низкие процентные ставки, при этом заемные не только на покупку дорогостоящих объектов, но и дачных участков. Большой процент тех, кто приобретает загородную недвижимость с привлечением средств материнского капитала.
В отношении ставок ситуация пока складывается так, что риск их повышения есть, но он минимальный. А что касается процента одобряемости таких кредитов, то он на фоне ситуации в стране снизился, но незначительно, и с запуском сервиса онлайн-ипотеки, когда мы принимаем заявку и централизованно направляем ее в несколько банков, нам удается снижать риски неодобрения заявки и получать максимально выгодные условия по кредиту для своих клиентов. Естественно, что для работников части отраслей после завершения режима самоизоляции возможны сложности с оформлением кредитов, но в большинстве ситуаций они решаемы, поскольку у каждого банка свои условия и требования к потенциальным заемщикам.