Всего несколько десятков лет назад жить в городе считалось престижным, в последние годы тенденция меняется. В подтверждение тому – появляющиеся один за другим коттеджные поселки. Земля снова в цене. Однако, при покупке понравившегося участка нужно учесть массу нюансов. На что обратить внимание – узнал «АиФ-Тюмень».
Строительный сезон вот-вот стартует. Владельцы собственной земли сравнивают стройматериалы. Мечтающие приобрести свои сотки, прицениваются к участкам. Пока на рынке недвижимости предложений много, купить землю можно по прошлогодним ценам.
Такая ситуация, по словам руководителя пресс-службы федеральной компании в сфере недвижимости в Тюмени Ивана Камельских, сохранится до середины марта. А дальше, скорее всего, цены стремительно поползут вверх. В этом году стоимость загородной недвижимости и земельных участков может вырасти еще и из-за появления субсидированной сельской ипотеки, у нее заявленная ставка - 2,7% годовых.
Найти участок, который на первый взгляд, идеально подходит под все пожелания, – полдела. Подводные камни могут возникнуть как на этапе оформления, так и после приобретения земли. Так, если бывший владелец нарушил земельный закон, отвечать придется нынешнему хозяину. Потому торопиться с заключением договора сразу после того, как нашли участок мечты, не стоит. Сначала нужно проверить его на «чистоту». Проще всего получить первоначальное представление о юридическом «здоровье» участка – найти его на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Тут же высветятся основные характеристики объекта: площадь, вид разрешенного использования, категория земли, границы, форма собственности, уточненная площадь, если границы уже определены.
«Эта информация справочная для того, чтобы покупатель мог сориентироваться по выбранному участку. Если решение о покупке будет принято, на этой же карте можно открыть вкладку «услуги» и заказать выписку из ЕГРН. Заказать ее можно и через портал Госуслуги. После оплаты госпошлины, информация предоставляется примерно за сутки. В ней содержатся самые полные и свежие данные по земле. Из этого документа можно узнать наложен ли арест на недвижимость или землю, заложена ли она в банке, кому принадлежит, является ли продавец на самом деле хозяином данных соток. В этом же документе указывается кадастровая стоимость участка», - рассказывает заместитель руководителя Управления Росреестра по Тюменской области Игорь Ткаченко.
Разрешается на выбранном участке строить именно дом или нет, станет ясно после первоначальной информации. А сделать выводы о том, стоит его покупать или нет, можно будет после получения полных сведений.
На чужой земле
Самое частое нарушение, с которым сталкиваются новоявленные покупатели - использование участка без правоустанавливающих документов. Казалось бы, у него на руках есть все бумаги на землю, он подписывал договор купли – продажи и точно ничего не нарушил. Но, кто-то из предыдущих хозяев самовольно занял часть чужой территории. Вариантов, почему так произошло, много. Один из них - исторически так сложилось, что границы поделены именно таким образом. При измерении участка выясняется, что он больше или меньше, чем должно быть. Если «захвачены» не муниципальные земли, а соседи не против все оставить как есть, поводов для беспокойства нет.
«Если сложившиеся границы владельцев соседнего участка не устраивают, и они хотят вернуть всю свою территорию, как правило, обращаются к нам с заявлением о проверке в отношении того, кто самовольно занял часть участка. Из общего числа на самовольное занятие земель приходится 86% выявленных нарушений. Если установлена кадастровая стоимость участка, то в процентном соотношении от нее начисляется штраф. Если не установлена кадастровая стоимость, то нужно будет заплатить от 5 до 10 тысяч рублей. Для юридических лиц штрафы достигаются 200 тысяч. Помимо этого, владелец участка привлекается к ответственности и должен устранить нарушения: либо освободить землю, либо оформить права. Владельцы часто оправдывают себя тем, что они купили уже такой участок, с такими границами и их вины в этом нет. Но даже если земля была так поделена пятьдесят лет назад, это не снимает ответственности с нынешнего владельца, поэтому устранять нарушение придется ему», - отмечает Игорь Ткаченко.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, перед тем как купить участок стоит уточнить, установлены границы или нет. Если есть сомнения, можно обратиться к кадастровым инженерам, дабы точно определить свою территорию.
Как не потерять?
Еще одно популярное по частоте нарушение – использование земли не по назначению. Каждый участок предназначен под определенный вид строительства. Что именно можно возводить на ваших сотках – дом или ферму, можно увидеть в той же кадастровой карте. В строке «вид разрешенного строительства» это будет четко прописано.
«Если земли сельхоз назначения, то на них нельзя строить дом, точно также если это участок для ИЖС, на нем нельзя возвести завод. Все это будет считаться нарушением и нецелевым использованием. За это предусмотрена ответственность и устранение нарушений, то есть условный завод или ферму рано или поздно придется сносить», - уточняет специалист.
В принципе, перевести земли из одной категории в другую можно, занимается этим муниципалитет. Однако, надо понимать, что есть ситуации, при которых изменение категорий не допустимо - определенные зоны с категориями земель утверждены «генпланом. Если все документы при покупке участка подписывались не глядя и категория участка становится сюрпризом, вина будет на покупателе.
«Договор купли-продажи содержит все характеристики земли. Перед тем, как ставить свою подпись следует внимательно изучить все документы, перепроверить всю информацию», - советует Игорь Ткаченко.
Проверка может проводиться и по весьма неожиданным для хозяина причинам, когда и с границами все в порядке, и земля «правильная» для строительства дома. Бдительные соседи могут пожаловаться , если за три года ваши сотки будут пустовать и зарастут бурьяном. Если затянуть с возведением жилья, можно остаться и без участка, и без дома. Для ИЖС земля, не используемая по назначению в течение трех лет, подлежит изъятию. Если владелец поставил забор, залил фундамент, а потом забросил участок, то это тоже может стать основанием для проверки и последующего лишения прав собственности. На исправление ситуации и начало (продолжение) строительства госземнадзор может дать до полугода. Если предписание не исполнено в установленный срок, собственникам выдается второе предписание уже с меньшим сроком, вместе с тем протокол о неисполнении предписания передается в суд. Далее подключаются судебные органы.
На чужой земле. Почему дома оказываются на кадастровом участке соседей? 
Подводные камни. Есть ли смысл брать землю на Дальнем Востоке? 
Тюменский застройщик первым реализовал схему с эскроу-счетами 
Покупка квартиры по новым правилам: что такое эскроу-счет 
Загородная недвижимость Тюмени: тренды, планы, стоимость