Тюменская область в последние годы прочно закрепилась в списке регионов-лидеров по комплексному развитию территорий (КРТ). За несколько лет с улиц исчезло множество аварийных домов и неухоженных пустырей. Чего уже удалось добиться и почему не все тюменцы рады реновации — в материале tmn.aif.ru.
Три главные задачи
Программа по реновации, известная большинству тюменцев как КРТ, началась в регионе в 2021 году. Именно тогда были заключены первые два контракта с застройщиками. Сегодня, спустя пять лет, благодаря программе, в регионе расселили порядка 39 тысяч «квадратов», а более двух тысяч горожан получили новое жилье.
«В настоящее время в регионе в целях реализации КРТ определены 43 территории общей площадью около 800 гектаров. Их градостроительный потенциал — свыше 6,5 миллиона квадратных метров. В рамках заключенных договоров предусмотрены обязательства застройщиков по строительству объектов образования, здравоохранения, культуры и спорта», — рассказал директор областного департамента имущественных отношений Андрей Киселев.
Ежегодно планы по реновации пополняются новыми контрактами. Так, в ближайшие годы в порядок собираются привести более десяти районов. Ранее в Главном управлении строительства Тюменской области объяснили, что всего у КРТ есть три основные задачи: расселение «авариек», строительство социальной инфраструктуры и, конечно, улучшение условий проживания. Проще говоря, на переселении владельцев ветхого жилища в комфортные новостройки все не заканчивается. Вместе с этим регион обрастает детскими садами и больницами, библиотеками, спортплощадками и даже пунктами полиции. При этом основной объем работы сосредоточен в областной столице. К слову, изначально строительство школ под эгидой реновации не рассматривалось. В ГУС ТО это объясняли тем, что это «очень капиталоемкие проекты». Однако в декабре 2025 года один из застройщиков все же взялся за возведение школы в районе Зареки.
Помимо этого, девелоперы называют еще один плюс КРТ: экономическое развитие города. Реновация происходит в границах города вместо классической застройки пустых полей. Жилые районы получают «вторую жизнь», а вместе с этим новые магазины, точки общепита, спортивные комплексы и т.д.
«В городе уменьшается масштаб неэффективно используемых территорий, задается курс на комплексную застройку и компактное развитие, которое признано более рациональным всеми планировщиками мира. То есть модель предусматривает отказ от застройки в чистом поле, переводя ее в городские границы, где развита инфраструктура, и тем самым снижая нагрузку на ее создание с бюджета. При этом за счет комплексного подхода застройщик возводит новые объекты, в которых всегда предусматривает помещения под магазины, кафе, рестораны, фитнес-центры и другие полезные сервисы», — рассказали в девелоперской компании «Брусника».
При этом девелопер сегодня реализует в областной столице три проекта, один из которых — на незастроенной территории (планируется ввести еще свыше 83 кв.м. в ЖК «Октябрьский на Туре и в районе Зареки, а в сумме компания реализует 18 договоров КРТ сразу в восьми регионах). Там также рассказали об успехах, которых уже удалось достичь: осенью минувшего года застройщик ввел в эксплуатацию первый построенный в рамках КРТ дом, находящийся в ДОКе.
Еще одна особенность тюменского опыта реновации — работа с историческим наследием. Напомним, что когда специалисты приступили к работе на ул. Семакова, застройщика обязали провести самые крупные в городе археологические исследования — изучить более двух тысяч квадратных метров. Как оказалось, не зря. Археологи нашли предметы исторической ценности: монеты, керамика, кресты и фарфор. Некоторые датировались IX веком.
Мнение владельцев не учитывается?
Несмотря на все плюсы, тюменцы к КРТ относятся неоднозначно, а порой и вовсе воспринимают новости об очередном проекте в штыки, а некоторые недопонимая не удается разрешить до сих пор.
Так, в феврале 2026 года по снос в рамках КРТ попал дом известного в городе гида Марины Сафиной. Жилье 60 лет назад построил ее дед, женщина планировала использовать постройку для экскурсий. Причем в 2023 году им впервые удалось добиться отмены сноса, но теперь объект вновь появился в списке на расселение. Сафина и ее супруг собираются отстаивать свое имущество. Семью возмутило, что проекты реализуются без учета прав собственников, мол, их мнение попросту не учитывается.
Вопросы возникают и к компенсациям. Так, в октябре 2025 года многодетная семья Лузай в Тюмени столкнулась с перспективой остаться на улице. Их дом построили в 1969 году. С годами владельцы обустроили и расширили жилище, но с долями в собственности возникли проблемы. Из-за этого семья могла претендовать лишь на часть от стоимости — 3 млн рублей, чего явно не хватит для покупки квартиры для семьи из пяти человек.
В своей проблеме Лузай не одиноки — в соцсетях местные жители регулярно жалуются на заниженные выплаты, из-за которых они якобы должны влезать в долги, лишаясь привычных и комфортных условий.
«На личных приемах я встречался с людьми по вопросу несогласованности в вопросе стоимости. Мы сделали вывод, что есть необходимость на областном уровне инициировать установление минимального параметра площади жилья, которое должно предоставляться взамен выкупаемого, если площадь последнего меньше 18 квадратных метров», — рассказал глава города Максим Афанасьев.
Не калька с Москвы
Формально КРТ — федеральный инструмент. Но на практике каждый регион проходит свой путь. Одна из компаний, возводящих жилье в рамках КРТ в Тюмени, — строительная экосистема «Звезда» (сейчас компания строит 4 проекта, в рамках КРТ: ЖК «Эпитеты», ЖК «Приятное окружение», ЖК «Парфеновская горка», ЖК «Ставропольская 1»). По словам руководителя отдела продаж компании Андрея Будалина, в областной столице комплексное развитие территорий не стало «копией столичного сценария».
«В отличие от Москвы, где КРТ во многом стартовало с масштабной реновации промышленных зон (например, проект ЗИЛАРТ), в регионе пришлось фактически выстраивать сам механизм с нуля. Не дома — а именно механизм. Если в столице девелоперы работали с бывшими заводскими территориями, то в Тюмени ключевой проблемой стал выкуп и расселение ветхого жилья. Главный вопрос — оценка стоимости и ожидания собственников. Система, по сути, „настраивалась в процессе“. По оценке участников рынка, более-менее устойчиво она заработала лишь в последние 1–2 года, когда и жители, и застройщики начали понимать правила игры», — отметил Андрей.
Столичный опыт, по словам Андрея Будалина, изучался, но реализация происходила с учетом местных условий — структуры жилого фонда, плотности города, уровня конкуренции. Причем конкуренция в Тюмени, по словам представителя застройщика, порой выше, чем в центральной части России. Это заставляет девелоперов делать проекты более разнообразными — с продуманными общественными пространствами, бульварами, благоустройством. Речь уже не о «просто построить дом», а о формировании полноценной городской среды.
В пресс-службе федерального застройщика ГК «Страна Девелопмент» отметили, что в обсуждении КРТ необходимо вернуться в 2017 год и вспомнить РЗТ — развитие застроенных территорий. Компания первой в регионе применила механизм, из которого позже появилась программа комплексного развития территории.
«По механизмам РЗТ и КРТ в разной стадии реализации находятся 13 проектов в 4 регионах — в Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске и Московской области. Общая площадь жилищного строительства по программам — 1 668 931 кв. м. Уже реализовано 270.438 кв. м. Сейчас в стадии строительства 453.318 кв. м. И везде подходы одинаковые, ведь КРТ — это в первую очередь социальный инструмент, направленный на людей», — добавили в пресс-службе застройщика.
Комплексное развитие территории — это всегда набор обязательств. Если девелопер выигрывает площадку, он обязан обеспечить социальную инфраструктуру. Перечень объектов заранее прописывается в условиях. Например, в рамках проекта КРТ в районе Магаданская — Волочаевская предусмотрены: поликлиника, МФЦ. В других проектах это могут быть: школы, детские сады, дороги, транспортные развязки и т.д. Это не «бонус», а обязательство.
Руководитель отдела архитектуры Игорь Трофимов подчеркивает: с точки зрения проектирования КРТ не кардинально отличается от обычного освоения земли — кроме дополнительных обязательств по расселению и срокам. Но есть принципиальный момент. Если при точечной застройке можно «опереться» на существующую инфраструктуру (школы, парки, транспорт), то при КРТ девелопер часто заходит на территорию, где нет ничего.
В этом случае первый проект фактически формирует район с нуля: социальные объекты, коммерческие помещения, общественные пространства, транспортную логику.
Это уже не отдельный дом, а кластер.
«Поликлиники и другие соцобъекты проектируются не по шаблону застройщика, а по техническому заданию государства: определяются площади, перечень кабинетов, функциональное наполнение, — говорит Игорь Трофимов. — Однако архитектурная интеграция — задача девелопера. Объекты вписываются в общую концепцию застройки, что позволяет создавать более современную среду, чем стандартные «типовые коробки».
КРТ влияет не только на внешний облик районов. В депрессивных или неблагополучных зонах с приходом комплексной застройки происходит постепенное обновление — формируется более благополучная и социализированная среда.
В ГК «Страна Девелопмент» подчеркнули, что в программу КРТ, как правило, попадают районы, не соответствующие современным стандартам. Речь об аварийных домах, не подключенных к канализации или водоснабжению. Однако есть и другие проблемы, которые могут не бросаться в глаза, но создавать немало помех: узкие дороги и проезды, дворы без заездов и тротуаров. Также там зачастую нет ни школ, ни больниц, ни спортивных площадок.
«При использовании механизма развивается не просто территория как локация, а вместе с этим меняется уклад и образ жизни жителей. КРТ позволяет реализовать строительство новых объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту, которые отвечают современным требованиям для комфортной и безопасной жизни», — поделились в компании.Передача опыта коллегам
Сегодня Тюменская область остается в лидерах городской реновации, и другие российские регионы не против перенять такой опыт. Так, в феврале в областную столицу приезжали гости из Челябинска, чтобы подробнее узнать о реализации КРТ. Им разделение полномочий между городом и областью в плане развития территорий показалось интересным решением. По словам главного архитектора города Екатерины Силиной, ситуация, при которой муниципалитет занимается развитием территории жилой застройки, а региональная структура — другими видами КРТ — весьма разумный компромисс.
В 2023 году набраться опыта в Тюмень приехала делегация из Нижнего Тагила. Их впечатлила концепция «город в городе», когда в одном районе находится все необходимое — магазины, аптеки, фитнес-центры и т.д.
Тюменский опыт КРТ изучили и в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Чиновники положительно отметили местное нововведение: чтобы ускорить ввод нового жилья в эксплуатацию, девелоперы сократили срок проектирования, подготовки всех документов и обсуждения их с жителями с трех лет до одного года.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
