Арендные дома. Эксперты – о ценах, процессе отбора и правилах заселения

Спрос на рынке жилья продолжает падать. Аналитики одного из рейтинговых агентств заявили, что к концу 2025 года ипотечные сделки рухнут на 30%. Основные причины — высокие ставки. В поисках «крыши над головой» покупатели стали обращать внимание на арендные дома. Один из них в скором времени откроется в Тюмени. Будет ли жилье в «доходной» многоэтажке выгодным, рассказали эксперты в сфере жилой недвижимости. Подробнее, — в материале tmn.aif.ru

Из тени в свет

Два года назад в районе Заречного микрорайона начали возводить комплекс из двух арендных домов. Квартиры и апартаменты в таких многоэтажках не продают частным лицам, а сдают в аренду с готовым ремонтом, мебелью и базовым набором бытовой техники.

«Арендные дома сегодня становятся одним из ответов рынка на снижение ипотечного спроса, но важно понимать: это не „антикризисная мера на один сезон“, а отдельный продукт со своей экономикой. Ценообразование в таких проектах будет формироваться не от желаний застройщика, а от баланса нескольких факторов — локации, качества дома, уровня сервиса и текущего состояния рынка аренды», — рассказывает генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.

По данным некоторых аналитиков, «серые» арендаторы заняли больше половины ниши. При этом рынок как долгосрочной, так и посуточной аренды растет — в 2025 году объем предложения вырос на 40%. Но в результате «серых» схем налоговый фонд недополучает отчисления. По оценке финансового института ДОМ. РФ, который занимается развитием арендных домов в стране, речь может идти о сумме в 100 млрд рублей.

«Главная цель таких проектов — сформировать стабильный денежный поток и диверсифицировать бизнес-модель. В итоге у девелопера будет предсказуемый доход, управляемый актив и даже возможность капитализации объекта в будущем. Но среди плюсов есть и минусы, например, длительный срок окупаемости и необходимость профессионального управления», — говорит Филипп.

Что касается квартирантов, для них преимущества такой аренды в прозрачности сделки, юридической защищенности, отсутствии внезапных выселений и повышений цены «по настроению владельца». Из минусов — надо пройти ряд формальностей и принять тот факт, что переделать жилье под себя не получится.

Чтобы арендное жилье не простаивало, ежемесячную стоимость, скорее всего, будут равнять к рыночной в регионе. Например, однокомнатная квартира в Тюмени в среднем сдается за 23–25 тыс. рублей, но если в арендном доме она будет стоить 35 тыс. рублей — желающих заселиться будет не так много. Однако застройщик и инвесторы могу оправдать высокий ценник уровнем сервиса.

«Консьерж, управляющая компания, которая реально работает, благоустроенный двор, парковка, детская площадка — все это позволяет поднять цену на 10–20% выше среднерыночной», — говорит руководитель строительной компании «Бастион» Виталий Хижный.

Кругом одни интеллигенты?

Как отмечают эксперты, потенциальные арендаторы будут проходить «отборочный тур». Цель этого этапа в том, чтобы избежать нежелательного соседства с маргиналами.

«У отбора есть стандартная схема. В первую очередь человек подает заявку онлайн или в офис управляющей компании. Далее идет „фильтрация“: сотрудники проверяют паспорт, справку о доходе, который должен быть минимум в 2–3 раза больше арендной платы, и кредитную историю. После этого кандидата зовут на собеседование, где будут оценивать его адекватность и образ жизни», — говорит Виталий.

По словам Хижного, причиной отказа могут стать не только финансовые трудности, но и судимости, а также многочисленные жалобы от предыдущих арендодателей. Но если человек прошел собеседование без сучка и задоринки — он становится частью «дружного коллектива» и подписывает договор аренды не меньше чем на год с возможностью продления.

«Краткосрочная аренда, например, на месяц или два неинтересна застройщику — слишком много хлопот и риска износа. К слову, о последнем, опись имущества будет в обязательном порядке. Как правило, при заселении составляется акт приема-передачи с фото каждой комнаты, каждого предмета мебели и техники. При выезде — сверка. Если будут повреждения — вычтут из залога, который обычно составляет 2–3 месячные платы», — рассказывает Виталий.

Как отмечает эксперт, правила коснутся даже количества проживающих, например, в однокомнатной квартире или студии — не больше двух людей, а в двухкомнатной — до четырех человек. В противном случае нагрузки на коммуникации и конфликты соседей приведут к дополнительным издержкам и бумажной волоките.

«И главный болевой вопрос — питомцы. Чаще всего арендателям не разрешают заезжать в квартиру с собаками или кошками. Иногда идут на уступки, правда, с условиями, например, животное не превышает 10 кг и имеет ветеринарный паспорт. Однако ключевую роль в этом вопросе играет мнение соседей, если они не дали свое согласие, получить одобрение не поможет даже дополнительный залог. Такая нелюбовь к животным объясняется просто: они портят отделку, пахнут, шумят, из-за чего возникают жалобы. Поэтому проще запретить, чем потом разбираться», — говорит Виталий.

Часики-то тикают. Как зуммеры и миллениалы выбирают квартиры Подробнее

Исключение — премиум-сегмент, где есть отдельные секции «pet-friendly» с усиленной отделкой и выгульными площадками. В таких домах питомцам все 213 гда рады. Поэтому эксперт советует владельцам хвостатых обращать внимание на жилье, где четвероногие не под запретом. В противном случае застройщик выселит квартиранта вместе с «контрабандой» без возврата залога.