Интерес тюменцев к загородной недвижимости продолжает расти. Что сегодня готовы покупать тюменцы и желающие обрести в графе «прописка» Тюменский район, а также главные риски и трудности выбора лучшего дома для постоянной загородной жизни, обсудили участники круглого стола, организованного региональным приложением «Аргументы и факты» в Западной Сибири».
Спикерами встречи стали начальник отдела подготовки сведений Тюменского филиала Федеральной кадастровой палаты Анастасия Гордеюк, девелопер поселка-клуба «Перелада» Дмитрий Лугин, практикующий эксперт рынка загородной недвижимости АН «Сова» Анна Маманкова и ведущий аналитик-эксперт тюменского рынка недвижимости Андрей Панасюк.
Если дом оказался вдруг…
Самый частый повод для беспокойства - несоответствие границ земельного участка в документе с его реальным положением на местности. Одно дело, если ты вдруг случайно «отжал» у соседа полтора метра с правого края… И совсем другое, если при уточнении границ твоего участка выяснилось, что часть его находится в границах лесного фонда. Дома на краю леса, даже если там и рядом не стояло, давно стали притчей во языцех для тюменских кадастровых инженеров и головной болью для тех, кто начал строиться, имея на руках договор аренды на такой земельный участок.
«Земельный участок в аренде с 2010 года, а при уточнении границ выяснилось, что часть участка попала в земли лесного фонда и продлить аренду нам не могут. Как быть?!». Эта ситуация - лишь один из проблемных примеров, о которых рассказывают читатели…
Тем не менее даже такие ситуации - не повод для отчаяния. Конфликт задекларированной площади с реальными границами участка можно решить.
«Каждый случай индивидуален. Чтобы дать конкретные рекомендации, необходимо проанализировать сведения Единого государственного реестра недвижимости об интересующем конкретном объекте недвижимости, выяснить, откуда у гражданина сведения о таком пересечении, отмежеван ли лесной участок, существует ли фактически в реестре недвижимости пересечение. В случае, если в сведениях реестра недвижимости действительно существует пересечение отмежеванного земельного участка, находящегося в аренде, с лесным участком, необходимо устранить реестровую ошибку либо в границах лесного участка, либо в границах интересующего объекта. Кроме того, правообладатель земельного участка всегда может защитить свои права в суде», - пояснила Анастасия Гордеюк.
Что касается закона о «лесной амнистии», то он действует в отношении пересечения с землями лесного фонда земельного участка, зарегистрированного до 1 января 2016 года. Закон направлен на устранение противоречивых сведений, содержащихся в двух реестрах: Государственном лесном реестре (ГЛР) и Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). И по Закону о «лесной амнистии» приоритет отдается сведениям из ЕГРН. Это позволяет исключить указанный выше участок из ГЛР и, соответственно, имеющееся пересечение из ЕГРН.
Чего ждет покупатель?
Как отметили все эксперты круглого стола, за последние несколько лет покупатель загородной недвижимости эволюционировал от приобретения просто земельного участка до покупки готового загородного дома. Этап дачных домиков с возможностью прописки уже тоже пройден.
По словам риелтора АН «Сова» Анны Маманковой, решающими факторами в покупке дома остаются инфраструктура и цена. «Как только покупатель понимает, что он может позволить себе покупку загородной недвижимости, он начинает примерять, насколько удобной будет его жизнь в таком доме. В расчет идут и удаленность от города, и наличие школы и детского сада, и количество соседей, постоянно проживающих на его улице. Причем отсутствие таких соседей может привести к отказу от сделки. А во избежание недоразумений с границами земельных участков перед каждой сделкой в нашей компании принято приглашать кадастрового инженера, который уточняет границы, а продавец, покупатель и соседи подписывают документ, что не имеют претензий друг к другу и согласны с существующими границами», - пояснила она.
«Покупатель сегодня ждет, что у него сложится загородная жизнь с элементами городской инфраструктуры - центральная канализация, асфальт. Но, к сожалению, найти вариант, в котором суммируются экология и городская цивилизация, практически нереально. Приходится идти на компромисс: или лес за окном, или центральное водоснабжение», - озвучил ожидания клиентов аналитик Андрей Панасюк.
Но стоит отметить, что далеко не каждый девелопер, работающий на загородном рынке, готов брать на себя такие обязательства. Все сводится к цене вопроса и к тем реалиям, которые пока привычны не всем потенциальным жителям коттеджных поселков. Например, к тому, что нужно будет дополнительно скидываться на чистку дорог от снега в зимнее время. Самый печально известный аргумент по поводу этого: «А я не буду, я на внедорожнике!».
«У нас есть большие вопросы в отношении культуры и порядка проживания. С одной стороны, собственник понимает, что это его имущество, а с другой стороны - оно же за забором… Проблема культуры проживания это то, над чем предстоит еще долго работать. Но когда придет осознание, что культура должна быть не только за большим забором вашего дома, а начиная от въезда в коттеджный поселок, концептуальная застройка кварталами, где продаются готовые дома, станет самым востребованным продуктом???», - считает Андрей Панасюк.
«При продолжении тенденции, когда тюменцы, имея городское жилье, покупают загородный дом, покупателей ждет постепенное усовершенствование рынка: предложений будет больше, они станут разнообразнее, появится возможность выбора между несколькими концептуальными решениями. Девелоперам придется перейти от обещаний к реальным решениям и созданию среды, которая позволяет жить комфортно. Просто обещания, что будет теннисный корт или спортивная площадка, недостаточно. Часть покупателей предпочтет подождать, когда это все появится реально, и только потом покупать», - уверен Дмитрий Лугин.
Тренд на уменьшение
В последнее время на рынке загородной недвижимости закрепился еще один тренд: чем меньше площадь, тем лучше продажа. И это касается не только площади домов. Уменьшаются и сами земельные участки. Широкий размах на 30 соток под домовладение остался в прошлом. «Десять соток земли - это уже много. Это эволюция рынка, когда мы от большего возвращаемся к меньшему. И если бы по регламентам для того же эконом-класса было допустимо нарезать под застройку участки по 4 сотки земли, люди бы брали и такие площади», - отмечает Дмитрий Валерьевич.
По наблюдениям Анны Маманковой, те, кто мечтает о загородной жизни, готов считать за землю и 1 сотку земли, предлагающуюся в одном из городских проектов к таунхаусу. «Приходится объяснять, что одна сотка не решит их проблем и уж точно не оправдает ожиданий от загородной жизни. Для того чтобы жить в своем доме и заниматься огородом и садом, нужны другие площади», - рассказала она.
Андрей Панасюк считает, что рынок проживает историю заново и возвращается в то время, когда четыре сотки для советской дачи считались хорошим приложением к квартире. «Те, у кого по счастливой случайности во владении оказывалось 6-7 соток, выглядели буржуями, не говоря о тех, кто имел сумасшедший капитал в 15 соток. Когда в Тюмени заработал рынок загородной недвижимости, некоторые брали гектарами. Но в основном люди охотно брали по 20- 25 соток земли. Даже в прошлые сезоны 15 соток были ходовым товаром. А сейчас мы наблюдаем то же самое, что происходит с рынком новостроек: нажившись в очень больших квартирах, люди вернулись к вопросу эргономичности площадей и оптимизировали свое проживание за счет малогабаритных планировок квартир», - привел пример эксперт.
На постоянной основе
Но в том, что тюменцы хотят иметь загородный дом не для летних вечеров и субботних выездов в баню и на шашлыки, уверены все эксперты: на рынок вышла потребность в круглогодичном проживании.
«Все, кто выходит на рынок с одобренной ипотекой, с квартирами, идущими на обмен в зачет стоимости выбранной недвижимости, хотят взять готовый дом, пригодный для проживания, на улице, которая уже построена и заселена. Выбирая между стройкой и покупкой готового дома, перевешивает все-таки вариант с готовым жильем. При этом готовность такого дома должна быть в идеале все 110%, чтобы у входа стояли новые тапочки для хозяев и новый красивый коврик для обуви у входа», - поделился наблюдениями Дмитрий Лугин.
На все случаи жизни
Но как же быть с пресловутым личным творческим мышлением покупателя, которого может не устроить колер краски на стене прихожей? И это вполне объяснимо, так же, как и большое желание вложить в свой новый дом часть своей творческой души.
В таких случаях собственникам загородных домов приходится либо ждать того самого клиента, которого вдохновляют такие же картины бытия, и покупатель видит мир точно в таком же цвете «бедра испуганной нимфы», либо давать хорошую скидку на внесение изменений новым собственникам в этот шедевр.
По мнению Анны Маманковой, первое возражение, которое приходится отрабатывать с покупателем, как раз связано с цветочками на чужих обоях. «В эконом-классе клиент хочет получить полностью готовый дом с возможностью самому вложиться в его внутреннюю отделку на уровне выбора ламината, ковролина, обоев и люстр. Чаще всего мы ищем предложение, которое позволит либо внести минимальные изменения в отделке, либо дом, который готов ровно настолько, чтобы покупатель с нуля сам мог поклеить те обои, которые ему нравятся», - поделилась наблюдениями она.
Что касается девелоперов, то они более лояльны в этих вопросах и знают, какому клиенту что стоит предлагать. «Есть базовый пакет по подряду на строительство дома в нашем поселке-клубе «Перелада», он подразумевает черновую отделку, есть предложение, при котором мы делаем частично чистовую отделку, оставляя простор для творчества везде, кроме «мокрых помещений», и покупатель может сам выбирать, какого цвета обои ему нужны в спальне и гостиной, а есть возможность заказа дома с дизайнерским проектом внутренней отделки помещений. И на каждый из трех вариантов отделки дома находится свой клиент, получающий ровно столько пространства для личного опыта в дизайне и творчестве, сколько просит его душа», - резюмировал Дмитрий Лугин.
Круглый стол провела Екатерина Герман.
Тюменские дачи уходят в историю 
Тюменцы дозрели до загородной недвижимости 
В Тюмени в рамках круглого стола обсудят рынок загородной недвижимости 
Рынок загородной недвижимости: почему дома лучше покупать зимой? 
Земля без границ. Тюменцам нужно озаботиться межеванием своих участков