Появится ли в России молодежная ипотека и какие программы льготной ипотеки продолжают действовать в 2024 году.
С момента завершения программы льготной ипотеки с господдержкой прошло три месяца. Как рынок и его участники переживают отсутствие главного драйвера продаж новостроек? Что происходит со спросом и ценами на первичную и вторичную недвижимость? Прогнозы на ближайший год и новые адресные ипотечные программы обсудили представители власти, банков, риелторских, строительных и финансовых компаний во время делового завтрака, организованного ГК «А101» в Тюмени.
Отмена льготной ипотеки с государственной поддержкой уже заметно сказалась на объемах продаж и выданных ипотечных кредитах, но куда более значительным окажется тот эффект, который рынок ощутит через два года, когда начнут сокращаться темпы ввода, полагают эксперты и аналитики. Насколько реалистичны и оправданы эти прогнозы и какую динамику демонстрируют объемы строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья, рассказал Евгений Фомин, начальник управления государственного строительного надзора по Тюменской области:
«В этом году Тюмень так же показывает высокие объемы ввода и, согласно планам, рекорд прошлого года наши застройщики побьют. На сегодняшний день введено миллион восемьсот восемьдесят две тысячи квадратных метров, что на пятнадцать процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года. На территории Тюменской области работает сто тридцать пять застройщиков, которыми возводится триста восемьдесят четыре многоквартирных дома общей площадью свыше пяти миллионов квадратных метров. Динамика ввода жилья у нас положительная».
Какие программы льготной ипотеки с господдержкой остаются доступными?
«По ипотечному кредитованию за январь – август зафиксировано снижение на двадцать процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Существенное сокращение объемов выдачи произошло в июле – августе после прекращения действия льготной ипотеки с 1 июля. Доступными остаются две программы ипотечного кредитования с господдержкой: семейная ипотека и ипотека для ИТ-специалистов, но лимиты финансирования на выдачу таких кредитов заканчиваются и прием заявок приостанавливается», – отмечает Евгений Фомин.
Великая депрессия или «Сложности: с кем не бывает»?
Что происходит с темпами и объемами продаж первичного и вторичного жилья и какой прогноз можно сделать на ближайший год? Экспертным мнением поделился Ильдар Хусаинов, основатель федеральной риелторской компании «Этажи».
«На фоне происходящих событий рынок просел достаточно сильно, в частности, по новостройкам вернулся на позиции, которые были в 2022 году. Обвал случился серьезный, темпы продаж упали существенно. Вторичный рынок жилья, как и рынок новостроек, чувствует себя тяжело. Если сравнить динамику за год, то он сел в два с половиной раза. Если бы мы были в другой стране, то это бы назвали Великой депрессией, но у нас это – «Сложности – с кем не бывает!». Буквально за небольшой период времени выросла доля сделок за наличные. Если в сентябре прошлого года доля таких сделок по «вторичке» была 38%, то по итогам сентября 2024-го это уже 61%. Это объясняется тем, что растут средние зарплаты, присутствует неуверенность в завтрашнем дне – и люди инвестируют. Та же картина наблюдается и по новостройкам, но это выражено в меньшей степени», - сообщил Ильдар Хусаинов.
Как сильно упал спрос на новостройки на фоне отмены льготной ипотеки?
«По новостройкам наша сеть упала в среднем на 53% в июле по отношению к июню и потом еще на 16% за следующий месяц. Суммарный объем перевалил за 65%, если сравнивать август и июнь. В сентябре мы чуть-чуть со дна поднялись, прирост в среднем по России составил 4%. «Вторичка» начала падать еще с февраля, когда начала расти учетная ставка, и это падение продолжается. Данные репрезентативные и отражают ситуацию в целом по стране. В Тюмени падение было одним из самых глубоких: в июле по отношению к июню мы упали на 70%. Но здесь, в отличие от других «падающих» городов, быстро перестроились и уже два месяца снова растем», – делится цифрами Ильдар Хусаинов.
Еще один важный показатель – объем предложения вторичного жилья, который стабильно и регулярно снижается из месяца в месяц.
«Это длительная тенденция, начавшаяся еще с 2022 года и свойственная не только нам, но и всему миру. Если посмотреть на Америку, Европу и Азию, то мы увидим то же самое: люди всё чаще отказываются от продажи квартир. Динамика объема предложения первичного жилья с начала года перестала быть положительной и вышла на плато, где находится и сейчас, после чего, я уверен, пойдет на спад и объем предложений начнет сокращаться, – комментирует ситуацию Ильдар Хусаинов. – Тюмень является редким исключением в разрезе данного показателя. И это объясняется тем, что мы очень много строим. Соответственно, объекты из категории строящихся переходят на рынок вторичного жилья. Тюмень отличается от других регионов. Мы постоянно находимся в тройке лидеров по объему ввода жилья, по объему строящегося жилья на душу населения, и всё это говорит о том, что рынок у нас большой и хороший. Объемы предложения первичного жилья бьют все рекорды. По данным на сентябрь, в Тюмени продается 32 000 квартир в новостройках, и это исторический рекорд. Нигде в России больше нет такого предложения на единицу населения», – подчеркивает Ильдар Хусаинов.
Цены в России пошли вниз, вторичное жилье продолжает дешеветь, можно об этом смело говорить, заявил основатель риелторской компании «Этажи»:
«Более того, опережающие показатели позволяют прогнозировать, что динамика этого падения еще ускорится. Я сам сторонник того, что цены высокие, и считаю, они должны падать. Но в Тюмени цены пока не падают, всё подрастает, новостройки тоже регулярно растут. Как уже говорилось, это уникальный регион, где сделан акцент на развитие девелопмента, который является одним из локомотивов региональной экономики».
Какими могут быть новые адресные ипотечные программы?
На рынке жилья за последние три месяца произошли серьезные изменения, которые отразились на объемах продаж, покупателях и застройщиках. Какие новые программы льготного ипотечного кредитования могут появиться и как это поможет молодежи приобрести собственное жилье, рассказывает Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов группы компаний «А101» – крупного федерального девелопера, который строит в Московском регионе и в Ленинградской области.
Насколько сильно изменился рынок в ответ на отмену льготной ипотеки с господдержкой, лучше всего показывают цифры.
«Средняя доля ипотеки по итогам первого полугодия была 90%. В первом квартале, после того как банки ввели комиссии по льготным ипотечным программам, доля чуть снизилась и составляла 85– 88%, а после того как банки начали эти комиссии плавно отменять, доля ипотеки к маю-июню увеличилась до рекордных 95%», – анализирует и комментирует ситуацию Рустам Азизов.
По каким программам чаще всего приобретали недвижимость?
Бессменным лидером и самой популярной программой по итогам первого полугодия стала семейная ипотека, на долю которой приходится 51%. Ипотека с господдержкой составила 32%, до 15% выросла доля IT-ипотеки и доля военной ипотеки – с 0,1–0,5% до 1%. По стандартным программам с высокой ключевой ставкой до отмены ипотеки с господдержкой и с семейной ипотекой кредиты практически никто не брал, доля стандартных программ составляла всего 1%.
Рустам Азизов обратил внимание, что после 1 июля средний платеж по ипотеке заметно увеличился:
«Средний первоначальный взнос у нас составляет 20%, в деньгах это 2–2,5 миллиона, средняя сумма кредита – 10 миллионов, средний срок кредита – 25 лет. При данных параметрах средний платеж с субсидией от застройщика в первом полугодии составлял 47 400 рублей, без субсидии – 64 500 рублей. При тех же параметрах платеж по ипотеке, взятой по средней рыночной ставке, после 1 июля увеличился почти в три раза и составляет без субсидии от застройщика на период строительства дома 175 900 рублей. Средние рыночные ставки выросли до 23%. Если посмотреть в структуру ежемесячного платежа, 98% от общей суммы клиенты платят только проценты банку, и всего лишь несколько тысяч рублей из 175 900 погашается в тело кредита. По льготной ипотеке с первого месяца преимущественно погашалось тело кредита и, соответственно, чуть меньше процентов».
Семейная ипотека продолжает набирать обороты, подчеркивает Рустам Азизов:
«Клиенты объясняют это тем, что боятся, что семейную ипотеку, так же как ипотеку для ИТ-специалистов, могут видоизменить, увеличив ставку и срезав сумму кредита, и пользуются такой возможностью. На сегодняшний день по семейной ипотеке выдают до двенадцати миллионов под 6%. Однако, по прогнозам, лимиты у всех банков могут закончиться уже через месяц».
С 1 июля выросла доля ипотечных кредитов, взятых по рыночным ставкам, отмечает спикер:
«Если в первом полугодии эта доля составляла в структуре всех сделок всего 1%, то за три последних месяца она выросла до 24%. В основном такие кредиты берут с нашими субсидиями либо на короткий срок до пяти лет и со ставкой до 10%, либо на весь срок со ставкой до 13%. Также нужно обратить внимание на то, что доля ипотеки после 1 июля снизилась с 90% до 80%».
Как изменился портрет покупателя после отмены льготной ипотеки?
Портрет ипотечного покупателя в группе компаний «А101» выглядит следующим образом. Это преимущественно семейные люди: 62% женаты и только 26% нет. Средняя возрастная группа покупателей наших проектов – 35–44 года, что совпадает с данными исследований Домклик по выдаче ипотечных кредитов за прошлый год по всей стране. Средний медианный доход нашего заемщика – сто восемьдесят тысяч рублей.
Молодежная ипотека – первый шаг к квартире и к семье
По данным Росстата, на сегодняшний день население России составляет 146 миллионов человек.
«Если взять возрастную группу от 20 до 30 лет, это почти пятнадцать миллионов человек, 10% от общего населения страны, или 18% от общего трудоспособного возраста. И это наша молодежь», – подчеркивает Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».
Ипотечные государственные и рыночные программы в России, действующие на сегодняшний день: 21% – рыночные условия по ипотеке, 6% – семейная и IT-ипотека, 3% – сельская и 2% – Дальневосточная (арктическая) ипотека.
«Хотелось бы вынести на общественное обсуждение идею и проект по запуску такой программы, как Молодежная ипотека для молодых специалистов», – предлагает Рустам Азизов.
Почему это важно?
Во-первых, молодые специалисты – это будущие кадры. Это обширная возрастная группа, у которой небольшой доход, составляющий от 50 до 100 000 рублей в зависимости от сферы деятельности и работодателя. Молодые люди, как правило, не состоят в браке и не имеют детей, и по этой по причине не могут воспользоваться программой «Семейная ипотека». В большинстве случаев молодые специалисты не работают в сфере информационных технологий. Сельская ипотека сейчас не выдается. А рыночные условия по ипотеке сейчас такие, что для большинства представителей молодежи с их уровнем дохода неподъемны.
Цель запуска Молодежной ипотеки – сделать более доступной возможность приобретения комфортного жилья для социально значимой категории населения – молодежи – и улучшение демографической ситуации в стране.
«У нас есть три национальных проекта: это «Семья» и два новых – «Молодежь России» и «Кадры». Нам кажется, что такая программа, как «Молодежная ипотека», органично вписалась бы в национальные проекты и могла бы дополнить их основные задачи. Так, молодые специалисты – это будущие кадры: ученые, врачи, учителя и так далее. Что касается семьи, молодежная ипотека стимулировала бы молодых людей создавать семьи и заводить детей в более раннем возрасте, что позволит улучшить демографическую ситуацию в стране», – подчеркивает Рустам Азизов.
По данным Росстата, средний возраст вступления в брак сдвигается ближе к 30–35 годам, а возраст появления в семье детей – к 40 годам. 10 лет назад, по данным Росстата, средний возраст создания семьи был до 25 лет. По данным кредитных организаций, молодые заемщики являются более ответственными в отношении своих кредитных обязательств перед банками и добросовестно их исполняют.
Условия по ипотеке для молодых специалистов могут быть следующие, рассказывает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов:
«Мы предлагаем запустить программу «Молодежная ипотека» со ставкой 3%, с первоначальным взносом от 10% и сроком кредита до пятидесяти лет. Максимальная сумма кредита – до 20 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, для остальных регионов – до 12 миллионов. Дополнительной мерой поддержки может стать государственный «Сертификат молодоженов» на первоначальный взнос в случае вступления в брак молодых специалистов в возрасте до 30 лет».
Пример расчета предложения по льготной ипотечной программе в Москве для молодых специалистов в сравнении с условиями по другим видам ипотеки выглядит следующим образом.
«Если взять среднюю семейную квартиру стоимостью 12 миллионов рублей, то размер первоначального взноса при рыночных условиях и по семейной ипотеке составит 20%, или два миллиона четыреста тысяч, а по молодежной ипотеке – 10%, или миллион двести тысяч. Размер кредита, согласно предлагаемым условиям программы для молодежи, – 10 800 000 руб, по рыночным условиям и по семейной ипотеке – 9 600 000 рублей. Ежемесячный платеж по рыночным условиям составит почти 170 000 рублей, по семейной ипотеке – 57 556 рублей, а по молодежной программе – около 34 773 рублей. Срок кредита – 30 лет по по рыночным условиям и семейной ипотеке, 50 лет – по молодежной», – поясняет эксперт.
Наличие спроса со стороны молодежи и актуальность предложения по льготной молодежной ипотеке подтверждают исследования, проведенные Центром развития карьеры ТюмГУ совместно с ГК «А101».
Алексей Ларионов, директор Центра развития карьеры и взаимодействия с выпускниками ТюмГУ:
«80% выпускников ТюмГУ остается в Тюмени, в их числе даже те, кто приехал из благополучных ХМАО и ЯНАО. Однако работодатели испытывают кадровый дефицит, связанный с демографической ямой. В числе других демографических и социологических трендов не только мы, но и ВЦИОМ, отмечаем возраст 24 лет в качестве «волшебного» рубежа, по пересечении которого у человека сильно меняется взгляд на жизнь. Семья как критерий жизненного успеха после двадцати трех лет уступает место заработку, карьере и возможности обеспечить должные условия жизни. Что касается приобретения квартиры, то, согласно данным проведенных опросов, 60% студентов рассматривают жилье как фактор независимости, но считают самостоятельную покупку недвижимости невозможной. Если говорить о программе «Молодежной ипотеки», предложенной в качестве улучшения демографической ситуации в стране, то это, действительно, может частично эти проблемы решить. Возможность приобрести свое жилье – это реальный инструмент удержания молодежи в регионе и в стране. Это инвестиции в человеческий капитал: чтобы молодым специалистам, приезжающим в Тюмень, было за что держаться».
Средний возраст молодежи при вступлении в брак и рождении первого ребенка приближается к тридцати годам.
«Опросы ВЦИОМ и общение со студентами говорят о том, что стандартная молодежная позиция такова: «До тех пор, пока у меня нет собственного жилья, где можно жить с семьей, вступать в брак я не буду». С этой позиции требование о вступлении в брак до тридцати лет и рождение ребенка до тридцати, чтобы сохранить условия программы «Молодежной ипотеки», – это интересный мотиватор, который бьется с интересами молодежи», – полагает Алексей Ларионов.
Как к новым условиям приспосабливаются банки
Изменились ли объемы выдачи ипотечных кредитов с момента отмены льготной ипотеки с господдержкой и каково мнение регулятора – Центробанка России – по насущным вопросам, рассказывает Наталья Белокопытова, региональный управляющий Альфа-Банка:
«Хотела бы обратить внимание на то, что на сегодняшний момент мы еще не ощутили влияния повышения процентной ставки. В первую очередь на рынок влияет отмена безадресных льготных программ и изменения в текущих льготных программах. Речь об ужесточении требований к заемщикам по семейной ипотеке и сокращении их потенциального количества, а также об ограничении действия ИТ-ипотеки, где исключены крупнейшие города, снижена сумма ипотечного кредитования, и изменениях в деятельности застройщиков, которые занимаются загородным жильем и которых обязали открывать счета эскроу. Выдача ипотечных кредитов по рынку в целом и по Тюмени в июле по сравнению с июнем снизилась более чем в два раза.
В целом мы делаем вывод о том, что переходим в рыночную ипотеку без рыночных условий, понимая, что Центральный банк очень сильно влияет на нас и через ставку, и через эти программы, но делает это намеренно».
А вот как комментирует происходящие изменения глава финансового регулятора РФ Эльвира Набиуллина:
«Заметно замедление в ипотеке. Если сравнивать с первой половиной года, то в июле – августе выдачи действительно снизились где-то вдвое, до 350 миллиардов рублей в месяц. Но не стоит рассматривать это как драматическое падение, потому что на самом деле это темпы, которые мы увидели в 2022 году, и по сути дела речь идет о возврате к сбалансированным темпам роста ипотеки, которые не будут приводить к перегреву спроса и опережающему росту цен на жилье. <…> Если такие выдачи, как были в июле – августе, сохранятся до конца года, то ипотечный портфель по итогам этого года вырастет где-то на 12%». По мнению главы ЦБ, это верхняя граница прогноза регулятора. В настоящее время прогнозный показатель находится в диапазоне от 7% до 12%».
Структура выдачи кредитов, по данным Альфа-Банка на начало года, выглядела следующим образом:
«Примерно половина выданных кредитов приходилась на семейную ипотеку и треть – на льготную. К августу это соотношение поменялось: теперь семейная ипотека составляет в целом по рынку 72%, а по Тюмени – 83%. Если смотреть на структуру выдачи кредитов по типу объектов в целом по стране, то в начале года примерно половина приходилась на строящееся жилье и треть — на готовое. На сегодняшний день ситуация развернулась зеркально: 50% приходится на готовое жилье и треть – на строящееся. Картина по Тюмени отличается: по типу субъектов 60% у нас – это строящееся жилье. Кроме того, снижается доля ИЖС, которая в мае начинала расти, а сейчас падает», – так комментирует ситуацию на рынке Наталья Белокопытова.
«Если рассмотреть ситуацию с ипотечными кредитами в разрезе портрета клиента и объектов недвижимости, то здесь стоит обратить внимание на то, что уже 83% приходится на квартиры, а доля жилых домов с земельными участками снижается. Фокус смещается на квартиры с небольшой площадью: доля квартир до сорока квадратных метров растет и составляет уже больше четверти в общих ипотечных выдачах. Основной возраст заемщика по Тюменскому региону – это клиенты в возрасте 30–40 лет, которые составляют порядка 70% от общего числа. И растет доля клиентов со средним доходом свыше двухсот тысяч рублей», – отмечает эксперт.
Банки, как и многие другие отрасли, сейчас столкнулись с последствиями демографического провала, который был в начале 90-х.
«Приходит следующее поколение – так называемые зумеры, которые, согласны данным соцопросов, не склонны к покупке собственного жилья, а готовы арендовать всю жизнь и тем более не хотят брать кредиты и долгосрочные обязательства. Если рассуждать о рынке недвижимости в целом, то немаловажно учитывать данный фактор, потому что это поколение активно выходит на рынок в качестве покупателей. И, может быть, – это мое собственное умозаключение – и застройщикам, и государству стоит подумать о том, чтобы развивать рынок арендного жилья», – считает региональный управляющий Альфа-Банка Наталья Белокопытова.
Что ждет застройщиков: коллапс или возвращение к балансу
О программе антикризисных мер рассказывает руководитель тюменского филиала компании «Брусника» Виктор Корчагин. Несмотря на то, что рынок Тюмени действительно просел сильнее чем в других регионах, Виктор отмечает ряд факторов, которые положительно скажутся на спросе.
«По последней оценке, численность Тюмени – 864 тысячи человек, и это не включая агломерацию, которая составляет еще порядка120 тысяч. Ежегодный прирост составляет 20-25 тысяч. Кроме того, за последние три года отмечается положительная динамика естественного прироста населения. Второй фактор – это выбытие из эксплуатации аварийного фонда по программе, в которой активно участвуют девелоперы и которая составляет достаточно большой объем, и это в том числе стимулирует спрос. Безусловно, нельзя не затронуть показатели, отражающие изменения средней заработной платы населения. По последним данным, это 77 тысяч рублей, за последние полгода прирост составляет более десяти тысяч рублей. Также нужно отметить, что высокая конкуренция в нашем регионе задает определенный темп и тренд. По сравнению с другими регионами у нас действительно большие мощные застройщики. Нам не хотелось бы, чтобы кризисные явления, о которых мы говорим, повлияли на качество реализации девелоперского продукта и, как следствие, на качество городской среды.
Весь наш предыдущий опыт и практика показывает, что такие решения, как «сушить» продукт, недостаточно целесообразны с точки зрения жизненного цикла нашего проекта, который в среднем составляет три года от начала проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. Вероятно, спустя этот период мы уже перешагнем этот кризис и будем пожинать плоды наших сегодняшних решений. Мы считаем, что девелопмент должен к этому вопросу более серьезно подойти. Безусловно, текущая ситуация заставляет нас более качественно работать над планировочными решениями, издержками, маркетинговой стратегий, подходить к этим вопросам более гибко и стабильно. Напомню, что ипотека с господдержкой была внедрена в 2020 году как дополнительная мера поддержки. Наша ключевая задача на сегодняшний день – разработка новых инструментов. При этом мы должны смотреть на горизонт пяти-десяти, а то и двадцати лет. Как уже сказали, демографическая проблема остро стоит на уровне регионов, и битва за человеческий капитал, на мой взгляд, будет в результате включать в том числе и инструменты девелопмента по созданию среды и прочего. И мы можем подумать, могут ли быть региональные меры поддержки и инструменты».
Что день грядущий нам готовит?
Экспертная дискуссия о возможных сценариях развития рынка объединила представителей региональной власти, банков, риелторских, строительных и финансовых компаний, каждый из которых поделился своими прогнозами и предложениями по выходу строительной отрасли из кризиса.
Негативный сценарий предполагает введение обязательного ипотечного стандарта с 1 января 2025 года, повышение ключевой ставки до 20% и ее удержание до третьего квартала 2025 года.
Ильдар Хусаинов, основатель федеральной риелторской компании «Этажи»:
- Есть несколько важных моментов. Объективно все понимают, что рынок недвижимости был очень сильно зависим от этих программ и от учетной ставки. Переход получился очень сложный. Мне кажется, весомая часть строителей к этому оказалась не готова. Второй момент: ставка становится выше, а инфляция не замедляется. Фундаментально все эти факторы повлияют, и строительный рынок будет вынужден перестраиваться. Минус в том, что это очень сложное перестроение. Застройщикам нужно срочно что-то придумывать, возможно, – это мое мнение! – от части проектов отказываться. Те, у кого 98% процентов сделок были по семейной ипотеке, через месяц-полтора останутся без лимитов. На новые сделки по семейной ипотеке в крупных банках записаться невозможно, и надолго финансирования не хватит. Глобально к чему это приведет? Конкурентоспособность повысится. По факту отрасль за третий и четвертый квартал работает в минус, как мне представляется. Поэтому при негативном сценарии развития дальнейших событий часть застройщиков будет банкротиться, банки будут за них достраивать. Совершенно точно цены резко начнут снижаться, потому что через какое-то время застройщики поймут, что рентабельней продавать за сколько продается, чем платить 15% в год кредитную ставку. Это китайский сценарий кризиса, где цены упали на 20-25% за полгода, а из пяти ведущих компаний Китая две в этом году обанкротились. Это немножко из мира апокалипсиса. Но в нашем понимании, ситуация с большей вероятностью пойдет по негативному сценарию, вероятность которого мы оцениваем процентов в восемьдесят.
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:
- Полностью согласен с тем, что Ильдар Борисович озвучил, и хотел бы добавить про ипотечный стандарт, который вступит в силу с 1 января 2025 года. Необходимо понимать, что в этом ипотечном стандарте будет носить обязательный характер, а что – рекомендательный. Авторы ипотечного стандарта говорят, что, скорее всего, запретят застройщикам возможность субсидирования ставки. Если нельзя будет субсидировать, а ключевую ставку повысят до 20% и весь следующий год мы будем жить с таким высоким «ключом» и средними рыночными ставками в 24%, то без возможности субсидировать мы потеряем долю тех, кто кредитуется по рыночным условиям с субсидией от застройщика. А если закончатся лимиты по семейной ипотеке, которая сейчас считается самой популярной программой, или изменятся ее условия, то рынок недвижимости при негативном сценарии просто умрет. Следующий год процентов на восемьдесят будет с негативным сценарием. Хотелось бы отметить, что вся строительная отрасль, в которой трудится более сотни тысяч человек, приносит почти 15% от ВВП. И при негативном сценарии рынок и вся страна столкнутся с оптимизацией, когда многие компании будут вынуждены сокращать свой персонал. Персонал – это ценный ресурс: с ним легко попрощаться, но потом сложно нанять и адаптировать под свою компанию. Период адаптации сотрудника занимает от нескольких месяцев до полугода. Это время необходимо, чтобы сотрудник интегрировался в ДНК компании и начал работать на полной мощности.
Наталья Белокопытова, региональный управляющий Альфа-Банка:
- Вот что говорит по поводу ипотечного стандарта глава Центробанка Эльвира Набиуллина: «...ипотека. Она касается и финансовой устойчивости банков, и защиты прав потребителей. Оба аспекта для нас абсолютно важны. И мы всегда говорили о тех дисбалансах, которые есть из-за массовой льготной ипотеки. Но вот уже льготной ипотеки нет почти три месяца, но мы видим, к сожалению, как начинают возникать разные схемы, очень креативные. И так называемые, сразу говорю, так называемые льготные ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, варианты без первоначального взноса, рассрочка с трансформацией в ипотеку – множество схем. И внешне они очень красивы, привлекательны. Но когда мы анализируем, все это сводится к завышению цен на квартиры. <…> Здесь, конечно, нужно наводить порядок. <…> Если такие схемы будут плодиться, мы будем настойчиво просить законодателя утвердить тот ипотечный стандарт, за который банки не смогут выходить». Что это значит? Если сейчас идет разговор о том, что часть условий будет рекомендательной, а часть обязательной, то здесь уже четко говорится, что если схемы не прекратятся, а они, скорее всего, не прекратятся, потому что всем надо выживать, иначе отрасль умрет, то ипотечный стандарт будет носить обязательный характер в большей части требований. Если рассматривать различные варианты развития событий, то, на мой взгляд, наиболее вероятен, к сожалению, негативный сценарий. Если смотреть на прогнозы Центрального банка по ключевой ставке, то до конца текущего года обещают 20%, которые продержатся всю первую половину 2025 года. Потом обещают снижение и к 2029 году – так называемую нейтральную ключевую ставку на уровне 7,5%–8,5%, согласно прогнозу Центробанка. И вот только тогда будет возможно рефинансирование ранее полученных кредитов, оживление рынка и его возвращение к показателям первой половины этого года и, может быть, даже лучше. На мой взгляд, это реалистичный сценарий.
Виктор Корчагин, руководитель тюменского филиала компании «Брусника»:
- Мы должны анализировать возможный негативный сценарий, разрабатывать стресс-модели, договариваться с финансовыми институтами. Если обратиться к истории, то с 2018 у нас прошла реформа ФЗ-214, который регулирует деятельность застройщиков, работающих посредством договора долевого участия. Предполагалось, что эта ключевая программа должна снизить риски появления в дальнейшем обманутых дольщиков. И на самом деле буквально недавно в нашем регионе и в ряде других были официально закрыты вопросы с обманутыми дольщиками. Мне кажется, даже если ситуация будет развиваться по негативному сценарию – это может дать толчок проектам, которые повлекут за собой аналогичную ситуацию. На рынке уже говорят о возможном снижении темпов строительства, кто-то приостановил запуск новых объектов, кто-то заморозил объекты на стадии строительства. И это тревожный звоночек. С 2018 года у застройщиков нет своих денег: все средства привлеченные, и, как правило, это многосторонние обязательства, в том числе с властями и с банками. И даже снижение темпов строительства со стороны застройщиков может вызвать впоследствии общественный резонанс и усилить первый фактор, о котором я сказал. Реализация такой версии развития событий может негативно сказаться в целом на рынке девелопмента. Если говорить про стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, то создан он на пользу, но на деле может повлечь за собой в дальнейшие негативные сценарии реализации.