Прошло чуть более трех месяцев с момента, когда государственная поддержка ипотеки была отменена. За этот период многие, кто не успел воспользоваться последним шансом, поняли, что ипотека стала менее доступной. Например, квартира в одном из районов Новой Москвы, стоившая 12 млн рублей, ранее могла быть куплена по ипотечному займу под 6% — с ежемесячным платежом примерно 60 тысяч рублей. Теперь же, без поддержки государства, ставка поднялась до 21%, а ежемесячный взнос вырос до 180 тысяч рублей. Из этого платежа лишь 2500 рублей пойдут на погашение основной суммы долга, остальное уйдёт на проценты. В итоге переплата составит свыше 33 млн рублей, что значительно превосходит изначальную цену квартиры. Как же с этим быть?
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов одного из крупнейших застройщиков Москвы группы компаний «А101», выделяет три пути дальнейшего развития в текущих условиях: негативный, нейтральный и позитивный сценарии.
Пессимистичный сценарий
С 1 января 2025 года начнёт действовать «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», который зафиксирует основные параметры ипотечного кредитования. Документ содержит множество требований, из которых наиболее проблематичными являются запрет использования первоначального взноса с кэшбэком от застройщика и невозможность предоставления банками и застройщиками ипотечных кредитов по заниженным ставкам, даже в рамках льготных программ. В то же время ставка может неожиданно возрасти до 20% и выше, что с учётом последних новостей по поводу утверждения Стандарта кажется вероятным сценарием.
Усугубляет ситуацию и то, что некоторые банки уже начали устанавливать дополнительные комиссии для застройщиков за ипотеки, не подпадающие под госпрограммы, и эта тенденция, вероятно, продолжится. Таким образом, даже если кто-то согласится на ипотеку под 25%, он еще и заплатит за квартиру примерно на 10% дороже, и банки в этом не виноваты.
Центральный банк России устанавливает норматив по полной стоимости кредита (ПСК), который включает все связанные с ипотекой затраты: проценты, страховые премии, оценку и так далее. Соблюдать верхний предел ПСК обязательно. Но сегодняшние ипотечные ставки настолько высоки, что реально выдать кредит, не превышая этот предел, практически невозможно. Однако стоимость квартиры в ПСК не попадает, и её увеличение позволяет банкам немного снизить ставку, чтобы соответствовать требованиям ЦБ. В результате довольны все, кроме, конечно, самих покупателей жилья.
Нейтральный сценарий
Если жуткие страхи россиян останутся нереализованными, ипотечный рынок может стабилизироваться. Это возможно даже с введением ипотечного стандарта. Нужно надеяться, что ключевая ставка найдет возможность для «передышки» и начнет постепенно снижаться с начала 2025 года.
Позитивный сценарий
Вообразим, что нас ждет идеальное будущее, в котором каждый человек может позволить себе приобрести собственное жилье. Это все еще возможно благодаря введению новых целевых ипотечных программ. Как считает Рустам Азизов, сейчас была бы особенно востребована программа «Молодежная ипотека».
Практика и результаты социологических исследований показывают, что современные семьи откладывают рождение детей, пока не обзаведутся собственным жильем. К примеру, у ГК «А101» менее 2% покупателей моложе 25 лет в Ленинградской области. Так что поддержка сможет значительно повысить демографические показатели страны и улучшить общую удовлетворенность жизнью.
В Тюменской области картина так же нерадостная. 91% студентов очных отделений вынуждены жить в вузовских общежитиях. Это молодые люди в возрасте от 18 до 25 лет – будущее города. При этом 60% опрошенных уверены, что приобрести собственное жилье для них нереально. В таких условиях сложно думать о создании семьи и совмещении работы с достижением личных целей, а не только с выплатой ипотеки. Логично, что многие не планируют вступать в брак и заводить детей в ближайшие годы.
Рустам Азизов предлагает оформлять «Молодежную ипотеку» на срок до 50 лет, чтобы уменьшить ежемесячные выплаты. Идеальной ставкой была бы до 3%. Программа, по его мнению, должна распространяться на пары, где обоим не больше 30 лет, и которые поженились после 1 января 2020 года. Первоначальный взнос стоит ограничить 12 млн рублей для регионов и 15 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их соседних областей.
«Такая ипотечная программа предоставит возможность молодым профессионалам жить в новых, хорошо организованных районах с развитой инфраструктурой, не перегружая семейный бюджет. Кроме того, она поддержит спрос на первичное жилье и строительную индустрию, что крайне важно сейчас», – отметил Рустам Азизов.
Как будут развиваться события, покажет только время. Остается надеяться на благоприятный исход, но при этом быть готовыми и морально, и финансово к различным сценариям.
Для справки:
ГК «А101» — один из крупнейших девелоперов, входит в перечень системообразующих предприятий России. В настоящее время портфель текущих проектов группы составляет порядка 2,1 млн кв. м в рамках проектов комплексного развития территорий в Москве и Ленинградской области.