Ипотека платежом красна. Как не остаться без жилья и в долгах

Совокупная задолженность населения Тюменской области по всем видам кредитов за 2019 год увеличилась на 20% и почти половина этого долга приходится на ипотеку. Оформляя квартиру в кредит на несколько десятков лет вперед, никто не может быть уверенным в том, что «завтра» он точно сможет внести ежемесячный платеж. Как не оказаться в долговой яме, в материале «АиФ-Тюмень».

   

   

Зачем нарожали?

О многодетной семье Пальчуновых полгода назад узнал весь город. Они едва не остались на улице и не лишились пятерых детей, которых могли отдать в детдом. В 2013 году Пальчуновы взяли ипотеку на дом, но после сокращения на работе главы семьи, не смогли вносить ежемесячные платежи. Долг рос в геометрической прогрессии, на его оплату шли все средства. Когда и это не помогло исправить ситуацию, супруги начали продавать все, что можно: автомобиль, бытовую технику, мебель. Доходило даже до того, что единственным способом накормить детей досыта был воскресный обед в местном храме.

Всемером - на улицу. Почему у многодетной семьи отбирают дом Подробнее

Помогали соседи, одни отдавали одежду, другие - ненужную мебель, чтобы было на чем спать детям, третьи приносили продукты. В различных инстанциях, куда обращалась многодетная мать Лилия, ей первым делом говорили: «А зачем нарожали столько?». Назначали небольшие выплаты, но изменить ситуацию это не помогало. Потом им вовсе посоветовали отказаться от детей, отдать их в детдом или патронатные семьи.

К тому времени Пальчуновы задолжали банку больше 2 млн руб., двухэтажный дом был под арестом и его готовили выставить на торги. Семью предупредили: им придется выехать по первому требованию. В администрации Тюменского района Пальчуновым предложили переехать в поселок Винзили. Им готовы были выделить несколько комнат в студенческом общежитии, но найти там работу им не удалось.

Лилия обращалась везде: в администрацию района и области, в соцслужбу, в приемную президента, выходила на пикеты и в Тюмени, и в Москве. Семья была на грани отчаяния. Улучшить ситуацию помогли депутаты облдумы, они скинулись и погасили часть долга. Осталось около 400 тысяч рублей, которые нужно погасить в течение 15 лет. Ежемесячно приходится отдавать по 5 тыс. руб.

«Мы все так же малоимущие. Очень трудно жить, когда и так концы с концами не сводишь, а тут еще долг», - говорит Лилия Пальчунова.    

   

Оказаться в подобной ситуации теоретически могут все, кто взял ипотеку. Для многих кредит - единственный способ купить жилье. Но рассчитать финансовые возможности на несколько лет вперед невозможно, поэтому долги по ипотеке с каждым годом растут. По данным Отделения по Тюменской области Уральского ГУ Банка России, задолженность по ипотеке жителей региона (за исключением северных округов) составила на 1 января 2020 года 113 млрд рублей. В то же время доля просроченной задолженности в общей сумме всех выданных ипотечных кредитов составляет менее 1%.

Рассчитаться и забыть

Прежде чем вступать в долгосрочные обязательства перед банком, заемщикам советуют трезво рассчитать свои возможности на перспективу. А еще изучить все условия кредитования и здесь лучше обратиться к независимым консультантам, которые работают не с одним банком и могут разъяснить особенности того или иного кредита, подводные камни и даже разработать эффективный финансовый план досрочного погашения ипотеки. Оказывается, не все так просто, как кажется на первый взгляд. Например, нередко кредиты выдают не на заявленные 20 лет (240 месяцев), а на 242 месяца, такая маленькая хитрость позволяет банкам получить дополнительную прибыль с клиента за счет увеличения срока кредитования, а у заемщика вырастает сумма переплаты по ипотеке.

Большую долю в итоговых платежах занимают, конечно, проценты по кредиту и чем больше срок, тем больше их доля в ежемесячном платеже. Но не надо забывать и про дополнительную нагрузку - страхование. От него можно отказаться, но тогда автоматически вырастает процентная ставка. Некоторые банки предлагают оплатить комиссию за снижение процентов. Звучит заманчиво. Но по факту для клиента это оказывается медвежьей услугой, потому что после этого смысла не будет рефинансировать ипотеку в другом банке по более выгодным условиям, так как заемщик уже искусственно снизили себе платеж. В итоге он вынужден нести долговое бремя все 20-30 лет, прописанных в договоре, что банкам, безусловно, выгодно. В интересах же клиента скорее закрыть кредит и значима в этом буквально каждая копейка, внесенная сверх ежемесячного платежа.

«Практически все заемщики стараются закрыть ипотеку досрочно, в среднем за 7-10 лет. Происходит это чаще всего за счет досрочного гашения сверх ежемесячных платежей. В идеале ежемесячные платежи не должны превышать 30% от дохода. Это даст возможность остаться в комфортной финансовой зоне и дополнительно вносить определенную средства, чтобы быстрее погасить основной долг, а не проценты, как при стандартном ежемесячном взносе, - говорит Татьяна Решетникова, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования федеральной компании. - При существенном частично-досрочном погашении появляется возможность сокращения срока кредитования или уменьшения суммы ежемесячных выплат. Каких именно большого значения не имеет, самое главное продолжать вносить тот же платеж, который был до «послабления». Даже если по новому графику можно платить пять тысяч рублей, продолжайте вносить двадцать пять тысяч, как раньше, только так можно будет быстрее погасить кредит».

С учетом всех рисков

Празднуя новоселье, никто не думает о возможных финансовых трудностях и тем более не предполагает, что банк может выставить квартиру на продажу. Это крайняя мера, но вполне реальная.

«Продать можно даже заложенное жилье. Если так сложилось, что возможности платить нет и в ближайшее время ничего не изменится, квартиру лучше сдать в аренду, а самим на это время переехать к родственникам или найти более бюджетный вариант жилья. Это выход из ситуации и он лучше, чем накапливать пени и штрафы от банка», - советует заместитель руководителя центра ипотечного кредитования.

Самое главное не прятаться от банка и не «копить» просроченные платежи. В 2019 году у тех, кто оказался в сложной финансовой ситуации появилось право на ипотечные каникулы: приостановить или снизить выплаты на срок до шести месяцев. Поставить платежи на паузу возможно только один раз и при определенных условиях. Так, сумма кредита не должна быть больше 15 миллионов рублей, и это должно быть единственным жильем, а сложную жизненную ситуацию надо доказать. По окончании каникул платежи возобновятся, но уже по новому графику и с новыми сроками, платить нужно будет дольше ровно на столько, сколько продлился «отдых». При этом ипотечные каникулы не считаются просрочкой и не отражаются на кредитной истории.

Как воспользоваться ипотечными каникулами? Подробнее

Отбор квартиры - процесс длительный. А решение суда об ее изъятии и решение о выселении - это два разных требования. Последнее возможно только после того, как суд встанет на сторону банка и необходимые документы отправят судебным приставам. Должникам дают время добровольно покинуть жилье - пять дней. Если за это время они не освободят квартиру или дом, выписывают штраф и дают последний шанс мирно покинуть свое жилье. Душераздирающие картины, как людей силком выволакивают из дома - редкость, чаще удается договориться о добровольном выселении, говорят в пресс-службе Управления судебных приставов по Тюменской области. После этого жилье выставляют на торги, если быстро найти нового хозяина не удается, стоимость могут скинуть до 20%.

Комментарий специалиста

Светлана Самойлова, финансовый эксперт: «Как чаще всего люди оценивают свою платежеспособность, собираясь взять ипотеку? Складывают общий доход супругов и решают, что из этой суммы они смогут ежемесячно отдавать банку 25-30 тыс. рублей и еще какую-то сумму вносить сверху. Но они забывают, что потребительская корзина, а значит, наши расходы, ежегодно растут. Доходы при этом стоят на месте. В итоге все идет не по плану, денег едва хватает даже на обязательный платеж.

Поэтому, прежде чем идти в банк, необходимо расписать на год вперед финансовый план и вычислить дельту – разницу между доходами и расходами. Эти свободные средства нужно распределить по «фондам»: погашения обязательств (досрочное погашение кредитов и долгов), финансовых целей, отпуска, подарков, форс-мажоров и т.д. В этом случае будет четко видно: остаются ли свободные средства и какую сумму можно ежемесячно отдавать в счет досрочно-частичного погашения ипотеки. Только после этого следует идти в банк и просить несколько графиков: с учетом только обязательного ежемесячного, с учетом разных сумм платежа сверх ежемесячного и сравнить, как сократиться срок ипотеки. Эти «дополнительные» выплаты и помогут досрочно закрыть кредит, так как гасятся не проценты, а «тело» долга».

Факт

57,702 миллиардов рублей смогли бы сэкономить жители Тюменской области, если бы рефинансировали свои ипотечные кредиты под существующие ставки, такие данные приводит одна из федеральных риэлторских компаний. Отметим, что экономия даже при минимальной разнице в ставках, может достигать сотен тысяч рублей. К примеру, при сумме кредита два миллиона рублей на срок 20 лет, разница в ставке всего 0,7 процента (8,7% годовых вместо 9,4%) поможет сэкономить за весь срок кредитования от 200 до 520 тысяч рублей.

Цифры

По данным Банка России, за 2019 год жителям Тюменской области, с учетом Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, предоставлено 53 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму свыше 128 млрд рублей. Совокупная задолженность по ИЖК, предоставленным заемщикам области, увеличилась за год на 9% и на 1 января 2020 года составила 410 млрд рублей.

Средний размер ипотечного кредита в Тюменском регионе составил 2,4 млн рублей, средний срок выдачи - 18,6 лет. Средняя ставка по предоставленным ИЖК за декабрь 2019 года - 9,1% годовых.