В Тюмени состоялся вебинар по теме «Аренда во время и после пандемии». Специалисты юридической компании «Аспект» рассказали о том, что могут требовать арендаторы, как реагировать арендодателям и что будет с арендой после снятия ограничений.
Управляющий партнер компании Степан Матаев рассказал о том, как действовать арендаторам: «Отсрочка платежей возможна в случае, если аренда невозможна или затруднительна, а также если отсутствует возможность пользоваться помещением. Важно помнить, что отсрочка в данных случаях не распространяется на коммунальные платежи».
Общим основанием для изменения договора (в части срока внесения оплаты) считается ст. 451 ГК РФ – существенное изменение обстоятельств. Также возможно снижение площадей или уменьшение используемых площадей, когда полностью или частично прекращена деятельность или из-за пандемии используется только часть помещений. Но в обоих случаях собственник не обязан соглашаться на снижение оплаты или уменьшение площадей. Общим основание для данного сценария является все та же ст. 451 ГК РФ и п. 3, 4 ст. 614 ГК РФ – изменение условий пользования (уменьшение площади).
Есть еще один способ – расторжение договора с арендодателем. Если вид деятельности арендатора запрещен, закон прямо не предусматривает обязанность приостановить договор, но это возможно по соглашению сторон. Основание – ст. 328 ГК РФ. Если вид деятельности не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением, арендатор вправе потребовать исполнения договора и заявить о приостановлении оплаты. Основание такое же – ст. 328 ГК РФ.
Четвертый способ действия арендатора – расторжение договора. Если деятельность арендатора запрещена постановлением правительства области, он имеет право просить о расторжении договора (ст. 416, 417 ГК РФ или ст. 451) или же в одностороннем порядке уведомить о расторжении, в данном случае эта возможность обязательно должна быть прописана в договоре аренды. Если деятельность не запрещена, а арендодатель по каким-либо причинам не дает возможности пользоваться помещением, вы можете просить о расторжении договора (ст. 328 и п. 1 ст. 620, п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ), а в случае одностороннего порядка расторжения эта возможность также должна быть прописана в договоре аренды.
Руководитель практики юридического сопровождения закупок Марина Асташова рассказала о том, как действовать арендодателям. «Если речь идет о коммерческой недвижимости и у вас требуют отсрочку, необходимо помнить, что в обязательном порядке она предоставляется только арендаторам из перечня наиболее пострадавших. Отказ в отсрочке должен быть мотивированным – проверяйте основания, требуйте расчет», – отметила она.
Если арендатор требует снижения платежей, арендодатель вправе использовать систему open book: собственник помещений раскрывает реальные затраты на эксплуатацию объекта, а также показывает динамику выручки, от которой зависит размер скидки. Если арендатор требует приостановления договора, собственник вправе предложить снижение платы.
Когда речь идет о государственном или муниципальном имуществе, ситуация выглядит немного по-другому. Если собственник – государство, то организации, включенные в перечень пострадавших, с апреля по июнь освобождаются от уплаты аренды; для субъектов малого и среднего бизнеса предусмотрена отсрочка максимум до 31 декабря 2021 года. Льготы предоставляются в заявительном порядке в территориальном управлении Росимущества.
В случае, когда собственником является Тюменская область, арендные платежи не взимаются с 1 марта по 30 апреля, а с 1 мая по 31 декабря предоставляется отсрочка. Льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается. Если же речь о муниципальном имуществе (собственник – город Тюмень), то для субъектов малого и среднего бизнеса, имеющим статус социального предприятия, коэффициент рыночной стоимости снижен до 0,2.
Милана Певцова, ведущий юрист ЮК «Аспект», рассказала о ходе переговорного процесса. «Оформляйте все договоренности и любое общение документально: если это письма, то они должны быть максимально подробными, с цифрами, расчетами снижения прибыли, доказательствами и чеками. Официальная переписка должна вестись через Почту России либо другими способами, прописанными в договоре, с обязательной фиксацией обратной связи», – пояснила она.
Если состоялся разговор по телефону, то после звонка необходимо зафиксировать результаты, написав, например, письмо на электронную почту и используя формулировку «По итогам переговоров», указать дату и дополнительные пояснения. Если вы договорились отсрочить плату или приостановить действие договора, обязательно подпишите дополнительное соглашение. Важный момент: дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды тоже подлежит регистрации.
«Пандемия и постановления правительства, направленные на борьбу с ней, существенным образом влияют на обязательства сторон по договору аренды. Без четких знаний норм трудно разобраться, на что имеют право арендаторы и как могут действовать арендодатели. Специалисты ЮК «Аспект» разложили все по полочкам и рассказали о разных способах действий, исходя из определенной ситуации», – поделилась Елена Кашкарова, депутат Тюменской областной Думы, куратор федерального проекта «Крепкая семья».